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専任の宅地建物取引主任者について

宅建業の免許を取得するためには、一定の要件と審査があります。

大別すると、

  • 欠格事由(免許を受けられない者)に該当しないこと
  • 事務所の形態
  • 専任の取引主任者を設置すること

上記3つの要件を満たさなければ宅建業の免許を受けることは出来ません。

ここでは、「専任の取引主任者」について説明します。

専任の宅地建物取引主任者について

宅地建物取引主任者とは、宅地建物取引主任者資格試験に合格後、取引主任者資格登録(2年間の実務経験か講習を受けることが必要)をし、取引主任者証の交付を受けている者を言います。

取引主任者には、事務所ごとに「専任」の状態で設置しなければならない専任の取引主任者と、それ以外の一般の取引主任者とがあります。どちらも重要事項説明等取引主任者としての業務内容は同じですが、専任の取引主任者は、業務に従事する状態が事務所ごとに「専任」でなければなりません。

それでは、専任の取引主任者の「専任」とは何か?を説明致します。

専任とは、「常勤性」と「専従性」の二つの要件を充たした場合を言います。

専任の取引主任者は、当該事務所に常勤して、専ら宅地建物取引業の業務に従事することが必要です。

「専任に当たらない例」

  • 他の法人の代表取締役、代表者又は常勤役員を兼任したり、会社員、公務員のように他の職業に従事している場合
  • 他の個人業を営んでいたり社会通念上における営業時間に、宅地建物取引業者の事務所に勤務することが出来ない状態にある場合
  • 通常の通勤が不可能な場所に住んでいる場合

等は、専任の取引主任者に就任することは出来ません。また、申請する会社の監査役は専任の取引主任者に就任することは出来ません。

建設業許可の経営業務の管理責任者または専任技術者に就任されている方においては、同一法人・同一営業所内において宅建業を営む場合は専任の取引主任者に就任することができます。

専任の取引主任者の設置・数

宅地建物取引業法は、宅地建物の取引に関する専門家としての役割を十分に果たさせるため、一つの事務所において「業務に従事する者」5名につき1名以上の割合で、成年者である専任の取引主任者を設置することを義務付けています。従って、業務に従事する者が6名いる場合は専任の取引主任者が2名、11名いる場合は3名の専任の取引主任者の設置が必要です。また、専任の取引主任者の数が不足した場合は、2週間以内に補充等必要な措置を取らなければなりません。

但し、宅建業以外の事業を兼業されている会社の場合、例えば、従業員が50人いた場合、10人の専任取引主任者がいなければならないかと言えばそういう訳ではなく、宅建業に専ら従事する従事者の数に対する専任取引主任者が揃っていれば良く、50人の内、45人は宅建業以外の業務に従事する場合は、専任取引主任者は1名(5人の従事者に対して)で良いこととなっております。また、非常勤役員や監査役、アルバイトなどは従事者人数に含めないで良いこととなっております。

専任の取引主任者本人が免許申請前にやっておくこと

免許申請の際、専任の取引主任者は「取引主任者資格登録簿」に勤務先名が登録されていない状態であることが必要です。

よく免許申請の際に、以前勤めていた会社に登録がされたままで、変更の届出をしておらず補正を受けることがありますので、免許申請前に、専任の取引主任者に就任される方の以前の勤務先名が、取引主任者資格登録簿に登録されていないかどうかを確認して下さい。

会社等が行う専任の取引主任者等に関する就任・退任等の変更届けは、宅地建物取引業として免許を受けた大臣又は知事に届け出るものですので、その届出により、取引主任者資格登録簿の内容が自動的に変更になることはありませんので注意して下さい。

専任取引主任者の常勤性について

専任取引主任者に就任する者は、上記で記載したとおり、宅建免許を申請する会社に常勤していなければなりません。基本的には他社の代表取締役・常勤の役員・個人事業主などは認められておりません。

しかし、宅建免許申請する地域の行政によっては、常勤性の考え方が若干異なります。

東京都と神奈川県の場合は、他社の代表取締役・常勤の役員・合同会社の代表社員・個人事業主の方は専任取引主任者として認めておりません。他社の非常勤取締役の場合は、当該会社から非常勤証明書を発行して頂ければ申請可能です。

東京都と神奈川県の場合、例えば、一つの会社で代表取締役として事業を行い、同じ人間が別法人を立ち上げ専任取引主任者に就任することは出来ません。

建設業許可の経営業務の管理責任者や専任技術者に就任している方でも、同一法人・同一事務所内であれば、専任取引主任者に就任することは可能です。また、他の許認可等で管理者としての常勤性を求められる場合においても、同一法人・同一事務所内であれば専任取引主任者に就任することが出来るケースは多々あります。

しかし、埼玉県の場合は平成24年6月時点では、東京都・神奈川県とは考え方が異なり、複数の会社の代表取締役や代表社員を兼任していても、当該会社で実質的に非常勤であれば、非常勤証明書を添付することでの申請を認めております。

東京都・神奈川県での申請が難しい場合でも、他県での申請が可能というケースもございます。

これらの指針や対応方法については、各都道府県での申請実績が豊富な行政書士でないと判断が出来ませんので、宅建免許申請を諦めていた方は弊所に是非ともご相談下さい。

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