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宅建業・不動産業のあれこれ

建売住宅を販売する建設業者は宅建免許が必要です

建設業を営まれている業者は宅建業が密接に関係していることを十分にご確認・ご注意下さい。

建築一式工事などにおいて一戸建て住宅等を建築し、これを販売する行為は宅地建物取引業に該当します。これを宅建業の免許なしに行ってしまいますと宅建業法違反となり罰則等の適用がありますので、知らなかったでは済まされません。

万が一、上記のように建設業をメインに行っている事業者様で建築物の売買まで行ってしまっている事業者様はすぐに宅建の免許を取得して下さい。

上記のような会社において、すでに会社を設立されて何期か経過されている場合、決算書に不動産売買に関する売上計上をしてしまっている可能性があります。
税理士さんは宅建免許の必要可否についてまでは分からない方が多いので、融資の兼ね合いなど決算書の内容をよくするために固定資産の売却ではなく、売上として計上している場合も少なくありません。

新規免許申請において決算書の添付が必要となりますが、上記のような決算書の内容ですと免許申請を受理してもらえませんので注意して下さい。最悪の場合、無免許営業の扱いとされてしまう場合もありますので、本項についてこれまで知らずに事業を行ってきた事業者様は宅建免許の申請をお急ぎ下さい。まずは弊所にご相談頂ければと思います。

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法人口座開設にあたって

会社設立後に法人口座の開設方法をご質問頂くことが多いですが、法人口座の開設は一般的に下記の書類等を持って行くことが多いです。

  • 会社の登記簿謄本
  • 会社の印鑑証明書
  • 会社代表印(実印)
  • 銀行印
  • 会社代表者の身分を証明する運転免許証

など

金融機関によっては、別途定款や代理人が口座開設を行う際の委任状を求めます。

しかし、上記はあくまでも一般的な例ですので、まずは開設予定の金融機関の支店にお電話して頂き、法人口座の開設を予定している旨と必要な書類や持ち物を確認すると良いでしょう。

その他定款の目的についてあれこれと金融機関の担当者に根掘り葉掘り聞かれたというお話を聞くことがありますが、金融機関側も詐欺やマネーロンダリングに口座を使用されたくないため、審査は年々慎重になってきております。

会社設立時に定める目的として、法人口座開設に不利となる目的は以下のような目的です。

  • 風俗営業関係
  • 金融業関係
  • その他金融機関の担当者がイメージし辛い新分野の事業

などが目的に入っていると口座開設を拒否される可能性が高いと言えます。

会社設立時に無駄に目的を20前後入れたがる方がいらっしゃいますが、現在、目的を多数列挙する会社設立はあまり印象が良くありません。
昔は目的を20も30も列挙することが流行っておりましたが、現在は本当に行う可能性があり、シンプルかつ分かり易い内容を目的にする必要があります。

やりもしない事業目的のせいで審査が不利になっても面白くないですし、目的変更には登録免許税が3万円かかりますので、会社設立の際は、これらのことも踏まえて計画的に設立して下さい。

宅建免許などの許認可事業の場合、金融機関によっては、営業許可証の確認を求めてくるケースもありますが、宅建免許の場合、営業開始まで会社設立から約1ヶ月~2ヶ月かかりますので、法人口座開設まで時間がかかります。もっとも、免許申請の際の受理印の押印のある申請書でも良しとして頂ける場合もありますので、可能な限りスケジュールを早められるよう交渉してみるといいでしょう。

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住宅瑕疵担保履行法に基づく届出

宅地建物取引業者は、直接売主として「新築住宅」を買主に売り渡した場合は、住宅瑕疵担保履行法に基づく資力確保措置等の状況を東京都に届出なければなりません。

住宅瑕疵担保履行法は、住宅品質確保法に定める新築住宅の売主等が負う10年間の瑕疵担保責任の履行を確保するための法律であり、上記宅地建物取引業者は、10年間の瑕疵担保責任を確実に行うための資力確保措置(保証金の供託または保険への加入)が必要です。

住宅瑕疵担保履行法に基づく届出の対象となる宅地建物取引業者

平成21年10月1日以降に、売主として買主に「新築住宅」を引き渡した宅地建物取引業者

「新築住宅」とは、以下の両方に該当する住宅を言います。

  • 人の居住の用に供したことのない住宅
  • 建設工事の完了日から起算して1年以内の住宅

※新築住宅には、アパート、社宅などの賃貸物件も含まれます。

なお、以下の宅地建物取引業者は対象になりません。

  • 販売代理、媒介業者
  • 買主が宅地建物取引業者の取引

届出期間

平成22年4月1日~平成22年9月30日までの間に引き渡した新築物件を対象に、平成22年10月1日~21日の間に届出

※一度届出を行った宅地建物取引業者は、その後新たな新築住宅の引渡し実績がない場合でも、当初届出に係る新築住宅に対する瑕疵担保責任の期間(10年間)は届出が必要。

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自宅(一戸建て住宅、マンション等)で宅建業を開業する

宅建業を自宅で開業することができるかどうかのご相談を多く頂きますが、自宅で宅建免許を取得して開業される方は決して少なくありません。

ご自宅で宅建業を開業する場合は、宅建業開業に必要な資金で説明した程の費用はかからず、リーズナブルに開業が可能です。

一軒家のご自宅を事務所として申請する場合は、保証金や家賃等は発生しませんし、自宅マンション等を事務所にする場合も、新たに事務所取得費が発生しないため、大きくかかる費用としては保証協会の入会費約80~100万円程になります。

2020年12月時点で、東京都知事免許については、2020年に着任した審査官がマンションでの自宅兼事務所申請を認めない方針に切り替わってきているため注意が必要です。
詳細はこちらをご確認下さい
https://www.u-takuken.com/archives/1572.html

自宅を事務所にして免許申請される方は、売買を専門にされる方が結構多い印象を受けますが、賃貸仲介業を自宅で始めても問題ありません。

自宅で宅建業を開業される場合、最初に従業員を雇うことも少ないでしょうから、多額の開業費を準備しなくても良いというメリットもあります。

自宅を事務所として法人を設立し、宅建免許を取得する場合の費用は、大体100~120万円程で済みます。これらの手続のご依頼を頂いた場合でも約120~140万円程で済みます。

しかし、自宅で開業する場合は、乗り越えなければならない大きなハードルがあります。

それは、事務所要件です。

東京都の宅地建物取引業免許申請の手引きによれば、「一般の戸建て住宅、また、マンション等の集合住宅の一室(一部)を事務所として使用すること、同一フロアーの他の法人等と同居すること、仮設の建築物を事務所とすること等は、原則として認めておりません」とあります。

そして、その例が手引きに記載されてありますが、実務上は手引き通りの形態を備えていなくても免許取得可能なケースは多々あります。

実際、当事務所にご依頼頂くお客様の3割位は自宅で開業されておりますし、一戸建て住宅でも免許を取得しております。

一戸建て住宅の場合、事務所専用の出入り口が必要な旨の記載が手引きにはありますが、自宅と会社の入り口が共通の玄関でも免許申請することは間取りによっては可能ですし、賃借している自宅マンションは大家さんに事務所使用可の承諾を得ることが出来れば免許申請可能な場合もあります。東京都と神奈川県は申請の際に実際に承諾を得ているかどうかの書面確認はしていないのが現状です。分譲マンション(自己物件)であれば間取りさえ要件を満たしていれば申請は簡単です。

手引きを見て現状免許取得は困難と諦めていた方も、まだまだリーズナブルに免許取得して開業することが可能ですので、事務所要件がネックと免許申請を諦めていた方は一度弊所までご相談下さい。

経験の少ない他の行政書士に免許申請は不可能と言われた場合でも免許申請可能なケースはたくさんあります。

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宅建業開業に必要な資金

不動産会社設立から宅建業免許取得、営業開始、その後にはどの位の資金が必要か?

宅建業を始めるには一体どの位の資金が必要か?宅建業をこれから始めようとお考えの方なら気になるところだと思います。既に宅建業の経験が何年もある方なら事前に把握していると思いますが、そうでない方は、以下を参考にして頂ければと思います。

リーズナブルに自宅で宅建業開業を検討されている方はこちらをご参照下さい。
自宅(一戸建て住宅、マンション等)で宅建業を開業する

以下に掲げる例はあくまでも概算ですので、実際はもっと資金が必要になるかと思います。以下に掲げる金額よりも低く見積もっていた方は気を付けて下さい。数字の読みが甘い可能性があります。再度、真剣に創業計画を立て直し、創業する時期が今なのか、それとも少し先に延ばす必要があるのか再検討して下さい。

再検討した結果、自己資金が不足しているのであれば、公的融資による資金調達という方法もありますが、あまり融資ありきの創業はおすすめしません。

会社を作って、宅建免許も取ったが、融資が降りずに営業を始められないなんてことは無駄ですので、融資が降りなくても、事業計画を見直せばぎりぎり会社を回していけるという判断が出来るのであれば、創業しても良いと思いますが(融資が降りなかった場合は相当厳しいです)、融資が降りなければ創業できないという判断であれば、それは創業する時期ではないということです。

実際弊所で融資のお手伝いをさせて頂いて開業される方の手持ち資金(自己資金)は平均300万円~500万円程です。
そこに融資額300万円~500万円を足して開業されるケースが多いと言えます。

融資を受けないで開業される方は、事務所を借りる場合と自宅兼事務所で開業される場合とで異なりますが、自己資金500万円以上ご準備されている方が多い印象を受けます。

融資をご検討されている方は、金融機関の昨今の融資状況を把握しておいて頂きたいのですが、以前は無担保無保証で自己資金の倍額(上限1000万円まで)とされておりましたが、自己資金の倍額を無担保無保証で借りられるケースはほとんどありません。

良くても自己資金の額までです。倍額借りるにはやはり連帯保証人が必要なケースが多いと言えます。

これらを参考に以下ご確認の上、不動産業開業へ向けてご準備を進めて頂ければと思います。

留意事項
自己資金が全くない中で、融資を受けて創業したいというご相談が稀にありますが、こういった方は経営者には向きませんので、創業は諦めた方が良いです。事業を経営するということは、会社を作る前から既に始まっているのです。厳しいことを言いますが、創業するための最低限のお金も貯められない方は既に事業に失敗しております。

日本政策金融公庫では、融資希望額の半額は、自己資金として予め自分自身で用意することを要件としておりますので、創業に1500万円の費用が必要な場合は、最低でも自分自身で500万円は用意する必要があります。これは、一時的に誰かから借りてきたお金ではいけません(出資をして頂く場合は大丈夫です)。1000万円融資を受けたいのであれば、500万円は自分自身で用意することが条件です。250万円しか用意出来なければ、原則500万円までしか融資は受けられません(事業計画書の内容によっては、自己資金の倍額以上融資が実行されることも稀にありますが昨今の融資状況は前述したとおりです)。

創業時に融資を受ける必要があるかどうかお悩みの方や実際に融資申請を検討中の方は、有料にはなりますが、予めご相談下さい。→会社設立代行・資金調達支援センター

会社設立費用

まず会社設立費用について触れますが、これから記載する例は、株式会社を設立して、知事免許を取得する場合を想定して以下例を挙げていきます。

株式会社の設立に要する費用は、ご自身で全て手続を行う場合は、約242,000円(電子定款認証を利用すれば4万円の印紙代を削減できます)になります。行政書士や司法書士に株式会社の設立を依頼した場合は、約24~28万円(事務所の報酬額による)になります。

宅建業知事免許

次に、宅建知事免許取得費ですが、ご自身で手続を行う場合は、33,000円になり、行政書士に手続代行を依頼した場合は、約13万円(33,000円の実費込み)になります。

ここまでで、ご自身で全て手続を行った場合が275,000円、専門家に手続代行を依頼した場合が、約40万円になります。

その他の費用(保証協会、事務所費、内装費、人件費等)

事務所費

宅建業を営むためには、きちんとした事務所を構える必要があります。
事務所を借りて不動産業を始めるか、自宅兼事務所で始めるかは下記ページで詳しく説明しておりますのでそちらをご参照下さい。

自宅(一戸建て住宅、マンション等)で宅建業を開業する
脱サラして不動産業開業をするための準備・確認事項

事務所を借りる際は、保証金を2ヶ月~6ヶ月位支払うケースが多いので、仲介手数料なども含めますと、家賃月15万円位の物件であれば、100万円前後の準備は必要になるかと思います。

事務所内装費、備品購入費

事務所を借りたとしても、事務所内に宅地建物取引業を行うことができるための十分な設備が整っていなくてはなりません。月15万円位のマンション型の事務所であればそれ程内装にお金をかけることはないと思いますが、月数十万円のテナントを事務所として借りる場合は、内装費にそれなりにお金がかかるかと思います。

また、内装のみでは足りず、事務所の机、椅子、パソコン、その他備品等にもお金はかかります。これらの備品をゼロから揃えるとなると30万円~100万円位は簡単にいってしまいます。創業時は、パソコンなどは出来る限り既にお持ちの物を使用して、極力経費を抑えましょう。

保証協会

次に、免許取得には営業保証金1000万円を供託するか、保証協会に加入して弁済業務保証金分担金60万円を支払うかを選択しなくてはなりません。

この部分の詳細は、

を参考にして下さい。保証協会に加入する場合は、弁済業務保証金分担金60万円も含めて、約150~180万円の費用がかかります。

人件費

なかなか一人で宅建業を始めようという方は少ないのではないでしょうか?売買を専門に開業される方は社長お一人で始められるケースが多いですが、賃貸仲介業などでは、専任の取引主任者なども含めて、創業時から2~3人程で営業を開始する会社は少なくありません。そうしますと、従業員に支払う給料だけでも毎月の固定費として月20万円~60万円位はかかるはずです。

宣伝販促費、車両購入費

今の時代、物件を直接見て回るお客様は少ないです。大抵の方が、ホームページで検索し、良い物件が見付かったら不動産会社に電話して、実際に物件を見学に行くという流れが主流です。

飛び込みのお客様を当てにするのであれば、事務所が1階で人通りの多い通りに面しているなどの好立地でないと難しいと言えます。

しかし、自社のホームページを制作して、広告を打つにはある程度の金額が必要になります。ホームページの作成には、検索システムを導入することから考えると、約50万円~100万円程かかるかと思います。また、ただホームページを作成しただけではアクセス数も伸びず、問い合わせはきっと少ないでしょう。そこで、様々なウェブ広告を打つ必要が出てきますが、これはかけようと思えばいくらでも広告費をかけることができてしまいます。

うまく自社の戦略に合った広告方法を探して、「広告費<売上」となるような仕組み作りが必要になります。

その他、実際にお客様を物件所在地に案内するための車両購入費などもかかるかと思います。

まとめ

以上、これまでの費用を勘案すると、少なくとも約500万円~1000万円程は宅建業を営むためにはご準備頂く必要があるかと思いますが、実際はまだまだ足りません。もっと細かい費用まで考える必要がありますが、後はこれから宅建業を営もうと考えている方々の戦略次第になりますので、これまでの例は参考程度にして下さい。

リーズナブルに自宅で宅建業開業を検討されている方はこちらをご参照下さい。
自宅(一戸建て住宅、マンション等)で宅建業を開業する

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