電話相談
10時~19時 平日のみ

メール相談

宅建業免許の基礎知識

既存事業と宅建業の事務所の同居について

宅建免許取得における重要な要件は「事務所要件」と「専任取引主任者」の2点です。

上記2点をクリアできれば免許取得はほぼ問題ありません。
本ページでは事務所要件の中でもよく問い合わせを頂く内容に絞って説明致します。

自宅兼事務所の要件などはこちらをご参照下さい。

既に宅建業以外の事業を行っており、事務所も確保されている会社が新たに宅建免許の申請を行う場合によくお問い合わせ頂く内容と致しましては、宅建業と兼業(既存)事業と事務所やフロア・部屋などを区切る必要があるのか?ということです。

結論と致しましては、すでに行っている事業の内容によるということです。

例えば、すでに行っている事業が建設業や建築士事務所などで、事務所内は事務スペースが主となっている場合は、宅建業用に新たに個室を設けたり、パーテーションで区切る必要などはありません。事務関係の仕事全般にこれは当てはまります。

では、飲食店の店舗や車販売を行っているショールームなどはどうかと言いますと、こちらに関しては事務所スペースを分けて、出入口を別々に設けるなどの対応が必要となります。

飲食店はお客さんの出入りが多いですし、臭いがするため、宅建業と同じスペースで事業を行うには適さないという判断になります。

車のショールームなどもたくさんのお客さんの出入りがあるため、顧客情報を多く扱う不動産業の事務スペースが誰でも出入りできるスペースと同じ場所にあるのは適さないという判断になります。

こちらも出入口を別々に設けて事務・応接スペースを設ける必要があります。

ちなみにこれと併せてよく頂くご相談が、既存の事業において従業員が100人いた場合、新たに宅建業を始める場合は、宅建業に従事していない従業員も従業員数と数え、100人に対する専任取引主任者がいなくてはならないのか?
ということですが、こちらはあくまでも主に宅建業に従事する者のみ人数としてカウントすることで問題ありません。

先の例で言いますと従業員100人の内、宅建業に主に従事する方が専任取引主任者含めて3名の場合は、申請書に記載する従業員数は3名とし、専任取引主任者は1名で良いこととなっております。非常勤役員・監査役・パートやアルバイトなどは従業員数に含めません。

このように既に事業を行っている会社が新たに宅建業を始めようとする場合には、初めて法人設立をして宅建業を始める場合とは異なる基準がございます。

自社が宅建免許を取得することができるのかどうか分からない会社様は弊所まで遠慮なくご相談下さい。

このページのトップ


役員に外国人がいる場合の免許申請

宅建免許申請においては、審査の上で、役員や専任取引主任者等の職に就いている者が欠格事由に該当しないことを証明するための添付書類として「身分証明書」「登記されていないことの証明書」を各自提出する必要があります。

身分証明書とは、「成年被後見人及び被保佐人とみなされる者ではないこと」「破産者に該当しないということ」を証明する書類です。本書は本籍地の区市町村にて取得するものとなります。

登記されていないことの証明書とは、「成年被後見人及び被保佐人とする登記記録がないこと」をを証明する書類です。本書は各地の法務局本局にて取得するものとなります。

宅建免許の申請する会社の役員が日本人のみで構成されている場合は、上記の書類を取得し、申請書類に添付するのみで結構ですが、外国人の方が役員にいる場合は、若干申請書類が異なります。

また、日本に住所を有する外国人と海外に住所を有し、日本に住所を有さない役員がいるケースもございます。
以下ケースごとに申請書類等をご案内致します。

日本に住所を有する外国人役員がいる場合

日本に住所を有するが国籍が日本ではない外国人役員の場合は以下の書類を添付する必要がございます。

  • 登記されていないことの証明書
  • 住民票 ※国籍の記載が必ず必要。在留資格に注意。
  • 誓約書

以前は外国人の場合、登録原票記載事項証明書を添付することで身分証明書の代わりとなりましたが、本制度は廃止されましたので、現在では身分証明書の代わりに住民票と誓約書を添付することとなります。

登記されていないことの証明書には日本人の場合とは若干異なり、通称名がある場合はそれらの記載を要することと、国籍の記載が必要となります。

誓約書は決まった書式はありませんが、一般的には以下の内容を記載する必要がございます。

  • 国籍
  • 住所
  • 氏名・通称名
  • 生年月日
  • 成年被後見人及び被保佐人とみなされる者ではなく、かつ、破産者でもないことを誓約する旨

住民票については、一点注意事項がございます。
以前は、申請にあたって当該外国人の国籍の記載のみを求めておりましたが、最近では、当該外国人の在留資格が日本で就労できる内容であることの確認を取るようになりました。国籍の記載を省略した場合、申請は受け付けてもらえませんので注意が必要です。

在留資格が「留学」などでは、日本での業務を行うことができないため、在留資格の変更を先に行っておく必要がございます。

但し、代表取締役が宅建免許取得後に「投資・経営ビザ」に変更することを前提とした留学ビザによる申請は、別途誓約書などを添付することによって受付して頂くこともできるケースがございます。こちらは各地域の行政によって扱いが異なるため、このようなケースに該当される場合は予め行政に確認を取っておいた良いでしょう。

海外に住所を有し、日本に住所を有しない外国人役員がいる場合

この場合は、上記日本に住所を有する外国人のケースから「登記されていないことの証明書」を省いた以下の資料を添付すれば申請可能です。

  • パスポートの写し
  • 誓約書

各書類の注意事項は上記をご参照下さい。

このページのトップ


知事免許から大臣免許への切換え

宅建免許を新規知事で取得し、後々事業拡大などで大臣免許に切換える場合は、大臣の新規免許申請が必要となります。

大臣免許は、2つ以上の都道府県の区域内に事務所を設置して宅建業を営む場合に必要となる免許ですが、1つの都道府県内で従たる事務所を設置する場合は、知事免許で問題ありません。

大臣免許は申請から免許まで約2ヵ月半~3ヵ月程時間がかかります。
一般的には宅建業を始めようとされる方は知事免許を先に取得し、知事免許を取得した後に大臣に切換えるというケースが多いと言えます。

大臣で新規免許申請を行い営業を始めようとしますと、営業開始まで準備期間を含めると3ヵ月~4ヵ月程時間がかかってしまい非常にロスが多くなります。本店と支店の空家賃も支払わなくてはならないので、効率的とは言えません。

空家賃分等も比較検討すると知事免許を先に取得し、大臣免許に後々切換えた方がコストを抑えることが出来ます。

また、大臣免許に切換えますと知事免許の更新番号は新しくなり、更新番号も(1)に戻りますのでご注意下さい。

大臣免許は実費で9万円の登録手数料がかかり、支払いは郵便局での振込で行うこととなります。
都庁での大事申請の場合、振込受付は16時までとなりますので、大臣申請を行う場合は、15時位までには申請に行った方が良いです。

知事免許から大事免許への切換えにあたっては、新規免許申請書類と別途新規申請の際に供託した60万円の納付書「弁済業務保証金分担金納付書」の写し、または1000万円を供託した際の写しを添付する必要があります。

その他大臣申請にあたっての注意事項としましては、
従たる事務所に専任取引主任者が必要なことはもちろんのこと、支店長としての政令使用人を設置する必要があります。
政令使用人は専任取引主任者と兼ねることが可能です。

また、従たる事務所に「●●支店」というふうに「支店」の名称を使用する場合は、支店登記も必要になりますのでご注意下さい。
「●●営業所」「●●事務所」などの名称の場合は支店登記は不要です。
事務所の写真は入口とポストに「会社名」と「営業所名」を掲示する必要があります。

従たる事務所の営業は、大臣免許の免許証が関東地方整備局より送られてくるまでは開始できません。本店は大臣免許申請中でも知事免許に基づき引き続き営業可能です。

保証協会に加入されている方は、保証協会に別途従たる事務所の入会金を納めなくてはなりません。
地域と協会によって入会金は異なりますが、全日(ウサギマーク)加入の東京本店・神奈川支店の場合ですと、別途で約80万円(30万円の供託金込み)の費用がかかります。

このページのトップ


決算書について

宅建免許申請において、新規(決算期未到来除く)・免許換え・更新申請の際、申請書類に「申請直前1ヵ年分の決算書の写し(表紙、貸借対照表、損益計算書)」を添付する必要があります。

申請の際に、審査官は決算書内において、免許取得前に宅建業を営んでいないかどうか?更新にあたっては、宅建業を免許取得以降行っていたのかどうかを確認します。

自己物件の貸借いわゆる不動産賃貸業と不動産管理業は宅建免許は不要ですが、これらの会社が宅建免許が必要となったときに、決算書の内容に注意する必要があります。
これらの会社に関わらず、コンサルティング会社や取次手数料等を頂く事業を行っている会社は決算書の内容に十分ご注意下さい。

東京都宅建免許申請の手引きでは、「宅建免許を要する宅地建物取引業とは、不特定多数の人を相手方として、宅地または建物に関して売買・貸借の代理等を反復または継続して行い、社会通念上事業の遂行とみることができる程度のもの」と記載しております。

お客様からお問い合わせ頂く中で、「反復または継続」していなければ、1年に1,2回程度は行っても良いか?というご相談を頂くことがございますが、宅建免許申請上はNGです。

自己物件を売却する際、固定資産の売却として決算上処理している会社は問題ありませんが、自己物件の売却を売上として計上している会社は免許申請出来ません。
また、広告料やコンサルティング料として実質的に仲介手数料を受け取っている会社も免許申請出来ません。
わずかな金額を手数料として受け取り、雑収入として計上している会社も申請出来ません。

これらの内容を記載した決算書を添付して免許申請しますと、申請は当然受理されませんし、決算書の内容をコピーされて都庁に控えられますので、今後免許申請が出来ないというようなケースも出てきてしまいます。

実際に宅建業を営んでいない事業者であっても、決算書の記載内容によっては審査上疑いを持たれることがあります。
ここら辺の処理方法については税理士さんでは判断できないことがほとんどですし、新人行政書士や申請実績がない行政書士には判断出来ません。

新規で設立した会社は決算書の替わりに「開始貸借対照表」を添付することで足りますので、申請上問題ありませんが、決算書を添付する1期経過をしている会社は、申請前に十分決算書の内容を確認しておく必要があります。

売上高の内訳、雑収入の内訳は必ず審査官から細かく突っ込まれますので、不正の無い申請準備を心掛けて下さい。

万が一、自社で宅建免許申請を行い、決算書の内容で受理されなかった方は、理由書の添付や修正申告による申請受理は可能ですので弊所までご相談下さい。

また、更新の際に宅建業を営んでいなかったことから決算書の添付が出来ない場合や、業務経歴書の作成が出来ない場合でも理由書の添付等による対応も可能ですので、そのような事態でお困りの方は弊所までご相談下さい。

このページのトップ


合同会社の代表社員が法人の場合

合同会社でも宅建免許の申請は可能ですが、ケースとしては少ないと言えます。

合同会社は一般的な株式会社の役員構成等と比較すると自由性が高く、代表者(合同会社で言う代表社員)を個人はもちろん、法人も代表者になることが可能です。

合同会社の代表社員を法人が行う場合の宅建免許申請ですが、年間100件以上の宅建業務に携わる当事務所でも1年に1件あるかないか程度です。
ですから、このような免許申請の案件を扱ったのことのある行政書士事務所も少ないため、情報が少ないかと思います。

合同会社で代表社員が法人の場合、「職務執行者」という役職に個人が就くことになります。
代表者が法人でも業務を実際に行うのは個人のため、職務執行者が別途必要になります。

宅建免許申請における添付書類として、役員や専任取引主任者に求められる書類で身分証明書や登記されていないことの証明書、略歴書などがございますが、合同会社で代表社員が法人の場合は、職務執行者個人のこれらの書類を収集することになります。

地域に応じて、書類への押印方法などは異なりますので、以上のような宅建免許申請をご検討の方は、予め申請される地域の審査担当に申請方法の確認を取るか、当事務所にご相談下さい。
東京都以外の地域はこのような手続きを扱ったことが全くない地域も存在しますので、いきなり書類を持って行っても受理されないケースもあります。従って、予め電話をしておきこのような申請方法を取る旨お伝えしておいた方が良いでしょう。

当事務所では東京以外の地域でこのような申請方法を取ったケースが何件かございますが、その時は審査担当が全く対応方法が分からず時間がかかりました。
効率良く宅建免許申請を行えるよう以上を参照の上、申請方法をご検討頂ければと思います。

このページのトップ


更新期限に申請が間に合わなかった場合の対応

宅建免許の有効期間は5年と定められております。

免許の有効期間満了後も引き続き宅建業を営もうとする者は、有効期間が満了する日の90日前から30日前までの間に更新の免許手続きをすることが必要になります。

なお、この手続を怠った場合は、免許が失効となり、更新の手続をしないで宅建業を営みますと、無免許営業により罰則が科されます。

※東京都知事免許の場合、更新申請期限が過ぎていても免許有効期間の満了日17時までは更新申請を受け付けてもらえます。但し、更新申請期限に申請出来なかった旨の「始末書」を提出する必要があります。書類に不備があり補正があった場合に備えて、遅くても許可満了日の前日までには提出しておいた方が良いでしょう。

上記期限も過ぎてしまった場合は免許は失効となりますので、ご注意下さい。

当事務所では宅建免許の更新申請も扱っております。
更新申請を行政書士に依頼されたい方・既に更新申請期限を過ぎてしまってお困りの方は当事務所までご相談下さい。

宅建免許申請代行サービス

このページのトップ


休眠会社から事業再開・宅建免許を取得するには

会社を設立して思ったように事業がうまくいかない、または予定していた取引先との契約が締結に至らず事業を行えないなど様々な理由から会社を休眠せざるを得ない場合があります。

会社を休眠する場合は税務署に休眠の異動届を出す必要があります。休眠の異動届を出さない会社もたくさん存在しますが、宅建免許申請においては、予め休眠の異動届を出しているかどうかは問われませんので、出していなくても問題ありません。

休眠していた会社で再度事業を開始し、不動産業を新たに始める場合、宅建免許を取得しなくてはなりません。

宅建免許の申請添付書類において、法人の場合は決算書の写しと納税証明書を添付しなくてはなりませんが、休眠状態であった会社は決算書と納税証明書を添付することができません。

この場合、宅建免許申請は出来ないのか?というご質問を頂くことがございますが、
休眠状態であった会社でも宅建免許申請は可能ですので、免許取得を諦める必要はありません。

休眠会社で新たに不動産業を開始される場合は、まず税務署に事業再開の異動届(又は法人設立届出)を提出し、税務署印を頂いて下さい。
※休眠状態から事業再開を行う場合の届出は基本的には異動届で行いますが、税務署によっては法人設立届出を提出して下さいと言う税務署もありますので、どちらを提出して良いか分からない場合は、税務署の職員に聞きながら手続を進めて下さい。

そして宅建免許申請の際に、上記「異動届」となぜ会社を休眠にしていたのかの「理由書」を添付することにより、申請添付書類の決算書の写しと納税証明書の替わりとなります。

理由書は特に決められた書式等はありませんので、休眠にした理由を記載し、会社代表印を押印してご提出下さい。

その他の申請書類は新規免許申請添付書類と変わりはありません。

上記は東京都の宅建免許申請の場合となりますので、他道府県の免許申請の場合は、予め免許審査担当にご確認下さい。

このページのトップ


宅建免許に変更事項が生じた場合の手続

宅建免許を受けた宅地建物取引業者は、免許申請書に記載した事項について下記のような変更があった場合は、変更が生じた日から30日以内に、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に宅地建物取引業者名簿登載事項変更の届出をしなければなりません。

変更事項

  • 商号
  • 主たる事務所
  • 代表者
  • 役員
  • 政令で定める使用人
  • 専任の取引主任者
  • 従たる事務所(支店、営業所)の設置、廃止、移転、名称
  • 従たる事務所の政令で定める使用人、専任の取引主任者
  • 代表者、役員、政令で定める使用人、専任の取引主任者の姓名
  • 免許証の再交付
  • 営業保証金の差替

上記変更事項が発生した場合は、変更が生じた日から30日以内に変更の届出が必要になります。

届出の前に登記が必要な場合は、先に登記を済ませてから変更の届出をすることになります。

この場合、変更の届出は登記が完了した日付から30日以内ではなく、議事録等で定めた変更の日付から30日以内に届出が必要になりますので、ご注意下さい。

専任の取引主任者に変更事項が生じた場合

専任の取引主任者に勤務先等の変更事項が生じた場合は、予め主任者本人の資格登録簿の内容を変更しておくことが必要になります。

A社に専任の取引主任者として勤めていた方が、B社の専任の取引主任者に就任する場合には、予め主任者本人の資格登録簿の勤務先をB社に変更し、その後B社の方で専任の取引主任者変更の届出をすることになります。この場合、B社が変更の届出をする際に、主任者本人の資格登録簿を変更した際の変更登録申請書の写し(コピー)を添付する必要があります。

新しい専任の取引主任者の氏名で営業を開始して良いのは、主任者本人の資格登録簿の勤務先を新たな会社に変更してからとなります。30日以内に届出をする会社側の変更届出は事後報告になりますので、この手続が完了してからでないと新しい専任の取引主任者の氏名で営業することが出来ない訳ではありません。

一般の取引主任者は、主任者本人の資格登録簿の勤務先を新たな会社に変更するのみで足ります。

このページのトップ


宅建免許換えの手続

免許換えとは、事務所の移転・廃止・新設等に伴って、東京都知事免許から他県知事免許・国土交通大臣免許に免許が変わること、又はその逆を言います。

免許換えを行うと、免許証の番号が新しい番号となり、括弧内の更新数字も1となってしまいますので、免許換えを将来的にご検討されている方は、早目に切り替えて、新たな免許で更新実績を積んだ方が良いでしょう。

他県知事免許から東京都知事免許に免許換えを行う場合

他県知事免許から東京都知事免許に免許換えを行いたいということは、事務所を他県から東京都に移すことになりますので、まずは本店移転の登記が必要になります。本店移転以外に商号や役員等に変更がある場合は、併せて変更登記を行い、現に免許の交付を受けている知事に変更の届出を行います。

これらの登記が完了した後、東京都3番窓口に都知事免許の申請を行います。申請前に上記本店移転以外の変更手続を行った場合は、その変更届の写しを添付して申請を行います。また、供託書の写し又は弁済業務保証金分担金納付書の写しも添付します。

申請から約20日~40日程でハガキで免許通知があります。免許通知があった後、営業保証金の供託又は保管替えを行うか、保証協会へ入会手続を行います。これらの手続が完了し、免許証の交付を受けたら、東京都で営業を開始することが出来ます。

なお、本店移転後、免許換えの手続を行わないで営業をしていた場合は、それが判明すると免許が取り消されます。免許申請中に既存の免許の有効期間を経過すると、他県や大臣で免許拒否となった場合、都知事免許の更新は出来ず、免許が失効しますので、既存の免許に十分な有効期間があるか確認してから免許換えの手続を行って下さい。

このページのトップ


免許を受けた後に宅建業者がすべきこと

専任の取引主任者の勤務先等の届出

宅建業免許を受領した後、専任の取引主任者になっている方は、「勤務先(業者名)」「免許証番号」を資格登録をしている都道府県知事に届け出なければなりません。その際に必要となる書類は以下のとおりです。

「東京都の場合」

  • 宅地建物取引主任者証
  • 入社証明書
  • 本人の印鑑

なお、この届出は専任の取引主任者本人が行うことが原則ですが、行政書士が届け出ることも可能です。

証明書の携帯等

宅地建物取引業者は、従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならないと宅地建物取引業法で定められております。

また、従業者は、取引関係者の請求があった場合は、従業者証明書を提示しなければなりません。(従業者証明書は保証協会で購入出来ます)

宅地建物取引業者は、事務所毎に従業者名簿を備え、従業者の氏名、住所、生年月日、主たる職務内容、取引主任者であるか否かの別等の一定の事項を記載し、取引関係者の請求があったときは、閲覧させなければなりません。

そして、宅地建物取引業者は、従業者名簿を最終の記載日から10年間保存しなくてはなりません。

帳簿の備え付け

宅地建物取引業者は、事務所毎に、業務に関する帳簿を備え付けなければなりません。

取引のあった都度、帳簿に取引年月日、取引物件の所在場所、面積、代金、報酬の額、取引に関与した他の宅地建物取引業者の氏名等の一定事項を記載しなくてはなりません。

また、宅地建物取引業者は、各事業年度末日に帳簿を閉鎖し、閉鎖後5年間保存しなくてはなりません。

標識の掲示等

宅地建物取引業者は、お客様の見やすい場所に、宅地建物取引業者である旨の標識(業者票、報酬額表)を掲示しなければなりません。

このページのトップ


保証協会への加入

宅地建物取引業保証協会とは

宅地建物取引業保証協会とは、国土交通大臣から指定を受けた社団法人で、宅地建物取引業に関して、苦情の解決、従事者に対する研修、取引により生じた債権の弁済等の業務を行っている団体です。

宅地建物の取引によって債権が生じた者は、同保証協会の認証を得て、営業保証金相当額の範囲内において弁済を受けられるようになっています。

なぜ保証協会に加入する業者が多いのか

下記記載の弁済業務保証金分担金を支払い、保証協会に加入すれば、営業保証金を供託する必要が無くなるからです。

  • 主たる事務所(本店) 60万円
  • 従たる事務所(支店等) 30万円(但し、1店につき)

なお、保証協会加入の際は、上記弁済業務保証金分担金とは別に、加入金(分担金60万円も含めて、東京都の場合、約80~100万円)が必要となりますので、予め協会に費用の確認をしておくと良いでしょう。地域によって協会費用は異なります。東京都においては令和2年3月31日までのキャンペーン適用により他の地域と比較して入会費用がかなりお得となっております。

現在、宅地建物取引業協会は上記二つが指定されていて、いずれか一方にしか加入出来ません。

因みに保証協会を退会すると、その旨が官報に6ヶ月間公告され、その後、弁済業務保証金分担金が返還されます。公告の期間と前後の手続の期間を合わせて、返還までにはおよそ10ヶ月程度かかります。返還に際しては、退会事務手数料や官報公告料が差し引かれます。

保証協会に入る業者が多い理由としては、何よりも1000万円の保証金の供託が60万円で済む点が大きな理由と言えます。実際は保証協会への加入金支払などで合計約80~100万円必要になりますが、1000万円用意するよりかは遥かに負担が少なくて済みます。

※東京以外の地域では、東京と比較すると入会金に大きな差が生じますので、東京都以外で協会加入を検討されている方は、各地域の協会にお問合せ下さい。

新規に会社を設立して宅建業を営もうとする創業者にとっては、1000万円と約80~100万円では大きな差があります。保証金の1000万円は供託するお金ですので、使用することが出来ません。従って、会社設立費用や宅建免許取得費、営業開始後の設備・運転資金は別で用意する必要があります。

これだけのお金を創業時に用意することはほぼ不可能だと思いますので、保証協会に加入される業者が多いのは上記の理由からと言えます。

ただ、保証協会に入るメリットが上記お金の部分だけなのかと言いますと、そういう訳ではありません。

レインズを使用することが出来るようになったり、最新の法令に沿った契約書や重要事項説明書の書式をダウンロードできるようにもなります。
その他にも加入者には様々な特典が用意されており、右も左も分からない創業時には非常に心強いパートナーとなって頂けることでしょう。
研修制度なども多数ございますので、従業員の教育として利用することも可能です。

このページのトップ


営業保証金の供託

新規免許を受けた後の手続き

宅地建物取引業法では、宅地建物の取引が公正かつ安全に行われるよう多くの規制をしていますが、それでも事故が発生することがあります。

これらの取引によって生じた債務について弁済を一定の範囲で担保するための措置として、予め国の機関である最寄の「供託所」に法定の「営業保証金」を供託し、取引により生じた損害に相当する金銭の還付を、取引をした者は受け取ることが出来ることとしています。

「供託額」

  • 主たる事務所(本店) 1000万円
  • 従たる事務所(支店等) 500万円(但し、1店につき)

※なお、営業保証金は、現金のほか、国債証券、地方債証券等法令で定める有価証券、振替国債による供託も可能です。

宅地建物取引業の営業を開始するためには、新規免許を受けた(東京都知事に申請した場合は、東京都から免許通知のハガキが届いた)後、「営業保証金」を供託し、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付(供託書の原本も提示する)して、東京都知事に免許申請した場合は、東京都知事に所定の届出をしなければなりません。

従って、免許通知のハガキが届いたら、本店の所在地を管轄する供託所へ法定の営業保証金を供託し、

  1. 免許通知のハガキ
  2. 供託所の原本と写し1通
  3. 営業保証金供託済届出書2通

上記3点と申請時に使用した印鑑を押印の上、東京都に届け出て免許証を受領します。
なお、この全ての手続を免許日から3ヶ月以内に完了しなければならず、期日を経過すると免許を取り消されることになりますので注意して下さい。

上記届出後でないと営業を開始することは出来ません。届出をしないで営業した場合は、懲役、罰金の併科に処せられることがあります。

このページのトップ


宅建業免許申請から審査、免許交付までの流れ

知事免許申請から免許交付、営業開始までの流れ

ここでは、東京都知事免許の申請を例に手続の流れを説明します。

ステップ1. 宅建業免許申請書類の作成

  • 宅建業免許申請に必要な書類の作成
  • 身分証明書、登記されていないことの証明書、住民票(個人の場合)、履歴事項全部証明書、決算書(新設法人は不要)、資産に関する調書(個人)、納税証明書(新設法人は不要)などの添付書類の収集
  • 事務所の写真撮影、間取り図・平面図の作成

ステップ2. 宅建業免許申請

  • 不動産業課「免許係」3番窓口へ持参し申請 ※オンライン申請を除く
  • 33,000円の現金を持参し、申請受付後に手数料収納機からシールを購入し納付

不備書類等の補正

書類等に不備があった場合は、補正した上で再度申請します。

ステップ3. 審査

  • 審査の期間は、書類受付後、約30日です
  • 都庁は毎週金曜日を締日として申請書類の審査を受け付けております。従って、月曜日から金曜日の間であれば、その週のどこで申請を行っても許可通知までのスケジュールに大きな影響はありません。申請を出して受理されずに補正を受けた場合などのことも考えて、遅くてもその週の木曜日に申請を行うと良いでしょう。木曜日に補正を受けた場合は、金曜日を予備日として申請が可能なためです。金曜日に補正を受けて、翌週の月曜日受理となった場合は、許可スケジュールが1週間ズレますのでご注意下さい。
  • 審査の結果、欠格要件に該当するなどした場合は拒否される場合があります
  • 申請後、免許されるまでの間に、申請内容(代表者、役員、専任の取引主任者、事務所等)に変更が生じた場合は、原則として申請を取り下げることとなります。申請時に変更が予定されている場合は事前にその旨を担当者に伝えること

ステップ4. 免許通知

  • 普通郵便ハガキで申請者の事務所本店宛に通知(都庁は毎週金曜日に免許通知を発送しておりますので、免許申請日の約25日~30日後の金曜日に許可され、土曜日から翌週月曜日に通知が届く可能性が高いです。)

ステップ5. 営業保証金の供託、又は保証協会への加入

営業保証金を供託する場合

免許通知のハガキが届いたら、本店の所在地を管轄する供託所へ法定の営業保証金を供託し、

  1. 免許通知のハガキ
  2. 供託所の原本と写し1通
  3. 営業保証金供託済届出書2通

上記3点と申請時に使用した印鑑を押印の上、東京都に届け出て免許証を受領します。
なお、この全ての手続を免許日から3ヶ月以内に完了しなければならず、期日を経過すると免許を取り消されることになりますので注意して下さい。

「供託額」

  • 主たる事務所(本店) 1000万円
  • 従たる事務所(支店等) 500万円(但し、1店につき)

保証協会へ加入する場合

下記弁済業務保証金分担金を支払い、保証協会に加入すれば、前記営業保証金を供託する必要はありません。

  • 主たる事務所(本店) 60万円
  • 従たる事務所(支店等) 30万円(但し、1店につき)

なお、保証協会加入の際は、上記弁済業務保証金分担金とは別に加入金等が必要になりますので、予め協会に費用の確認をしておくと良いでしょう。

現在、宅地建物取引業協会は上記二つが指定されていて、いずれか一方にしか加入出来ません。
保証協会の加入に関する流れや詳細はこちらをご確認下さい。

ステップ6. 免許証交付・営業開始

  • 免許を受領した後、専任の取引主任者になっている者は、「勤務先(業者名)」「免許証番号」を資格登録をしている都道府県知事に届け出なければなりません。

このページのトップ


政令使用人とは

政令使用人とは、その事務所の代表者で契約を締結する権限を有する使用人のことを言います。単なる社員や従業員は政令使用人ではありません。

宅建免許申請者である法人の代表取締役が免許申請書に記載した事務所に常勤する場合は、別の方を政令使用人として設置する必要はありませんが、常勤出来ない場合は政令使用人を設置する必要があります。

例えば、知事免許を申請する法人の代表取締役が他の会社を経営していて申請事務所において常勤出来ない場合は政令使用人を設置する必要があります。

他には、大臣申請で支店を設置する場合、代表取締役が各支店に常勤することは不可能ですので、代表取締役が常勤することが出来ない支店の事務所には政令使用人を設置する必要があります。

政令使用人に就任する方も、役員、専任の取引主任者と同様、宅建免許申請書に下記書類を添付しなくてはなりません。

  • 身分証明書
  • 登記されていないことの証明書
  • 略歴書

このページのトップ


専任の宅地建物取引士について

宅建業の免許を取得するためには、一定の要件と審査があります。

大別すると、

  • 欠格事由(免許を受けられない者)に該当しないこと
  • 事務所の形態
  • 専任の取引士を設置すること

上記3つの要件を満たさなければ宅建業の免許を受けることは出来ません。

ここでは、「専任の取引士」について説明します。

専任の宅地建物取引士について

宅地建物取引士とは、宅地建物取引士資格試験に合格後、取引士資格登録(2年間の実務経験か講習を受けることが必要)をし、取引士証の交付を受けている者を言います。

取引士には、事務所ごとに「専任」の状態で設置しなければならない専任の取引士と、それ以外の一般の取引士とがあります。どちらも重要事項説明等取引士としての業務内容は同じですが、専任の取引士は、業務に従事する状態が事務所ごとに「専任」でなければなりません。

それでは、専任の取引士の「専任」とは何か?を説明致します。

専任とは、「常勤性」と「専従性」の二つの要件を充たした場合を言います。

専任の取引士は、当該事務所に常勤して、専ら宅地建物取引業の業務に従事することが必要です。

「専任に当たらない例」

  • 他の法人の代表取締役、代表者又は常勤役員を兼任したり、会社員、公務員のように他の職業に従事している場合
  • 他の個人業を営んでいたり社会通念上における営業時間に、宅地建物取引業者の事務所に勤務することが出来ない状態にある場合
  • 通常の通勤が不可能な場所に住んでいる場合

等は、専任の取引士に就任することは出来ません。また、申請する会社の監査役は専任の取引士に就任することは出来ません。

建設業許可の経営業務の管理責任者または専任技術者に就任されている方においては、同一法人・同一営業所内において宅建業を営む場合は専任の取引士に就任することができます。

専任の取引士の設置・数

宅地建物取引業法は、宅地建物の取引に関する専門家としての役割を十分に果たさせるため、一つの事務所において「業務に従事する者」5名につき1名以上の割合で、成年者である専任の取引士を設置することを義務付けています。従って、業務に従事する者が6名いる場合は専任の取引士が2名、11名いる場合は3名の専任の取引士の設置が必要です。また、専任の取引士の数が不足した場合は、2週間以内に補充等必要な措置を取らなければなりません。

但し、宅建業以外の事業を兼業されている会社の場合、例えば、従業員が50人いた場合、10人の専任取引士がいなければならないかと言えばそういう訳ではなく、宅建業に専ら従事する従事者の数に対する専任取引士が揃っていれば良く、50人の内、45人は宅建業以外の業務に従事する場合は、専任取引士は1名(5人の従事者に対して)で良いこととなっております。また、非常勤役員や監査役、アルバイトなどは従事者人数に含めないで良いこととなっております。

専任の取引士本人が免許申請前にやっておくこと

免許申請の際、専任の取引士は「取引士資格登録簿」に勤務先名が登録されていない状態であることが必要です。

よく免許申請の際に、以前勤めていた会社に登録がされたままで、変更の届出をしておらず補正を受けることがありますので、免許申請前に、専任の取引士に就任される方の以前の勤務先名が、取引士登録簿に登録されていないかどうかを確認して下さい。

会社等が行う専任の取引士に関する就任・退任等の変更届けは、宅地建物取引業として免許を受けた大臣又は知事に届け出るものですので、その届出により、取引士資格登録簿の内容が自動的に変更になることはありませんので注意して下さい。

専任取引士の常勤性について

専任取引士に就任する者は、上記で記載したとおり、宅建免許を申請する会社に常勤していなければなりません。基本的には他社の代表取締役・常勤の役員・個人事業主などは認められておりません。

しかし、宅建免許申請する地域の行政によっては、常勤性の考え方が若干異なります。

東京都と神奈川県の場合は、他社の代表取締役・常勤の役員・合同会社の代表社員・個人事業主の方は専任取引士として認めておりません。他社の非常勤取締役の場合は、当該会社から非常勤証明書を発行して頂ければ申請可能です。

東京都と神奈川県の場合、例えば、一つの会社で代表取締役として事業を行い、同じ人間が別法人を立ち上げ専任取引士に就任することは出来ません。

建設業許可の経営業務の管理責任者や専任技術者に就任している方でも、同一法人・同一事務所内であれば、専任取引士に就任することは可能です。また、他の許認可等で管理者としての常勤性を求められる場合においても、同一法人・同一事務所内であれば専任取引士に就任することが出来るケースは多々あります。

しかし、埼玉県の場合は令和2年1月時点では、東京都・神奈川県とは考え方が異なり、複数の会社の代表取締役や代表社員を兼任していても、当該会社で実質的に非常勤であれば、非常勤証明書を添付することでの申請を認めております。

東京都・神奈川県での申請が難しい場合でも、他県での申請が可能というケースもございます。

関東地方整備局を管轄とした大臣免許申請においては、他社の代表取締役を務めている者についても、当該会社で非常勤の場合は、申請会社の専任取引士になることが可能です。
この場合は、非常勤証明書を添付することとなります。
非常勤証明書の証明者は、当該証明会社の代表取締役が行うこととなりますが、その代表取締役が非常勤の場合は、自身で自身の非常勤を証明することで足ります。
他の許認可のように複数代表による別代表取締役の証明までは求めておりません。

これらの指針や対応方法については、各都道府県での申請実績が豊富な行政書士でないと判断が出来ませんので、宅建免許申請を諦めていた方は弊所に是非ともご相談下さい。

このページのトップ


自宅(一戸建て住宅、マンション等)で宅建業を開業する

宅建業を自宅で開業することができるかどうかのご相談を多く頂きますが、自宅で宅建免許を取得して開業される方は決して少なくありません。

ご自宅で宅建業を開業する場合は、宅建業開業に必要な資金で説明した程の費用はかからず、リーズナブルに開業が可能です。

一軒家のご自宅を事務所として申請する場合は、保証金や家賃等は発生しませんし、自宅マンション等を事務所にする場合も、新たに事務所取得費が発生しないため、大きくかかる費用としては保証協会の入会費約80~100万円程になります。

2020年12月時点で、東京都知事免許については、2020年に着任した審査官がマンションでの自宅兼事務所申請を認めない方針に切り替わってきているため注意が必要です。
詳細はこちらをご確認下さい
https://www.u-takuken.com/archives/1572.html

自宅を事務所にして免許申請される方は、売買を専門にされる方が結構多い印象を受けますが、賃貸仲介業を自宅で始めても問題ありません。

自宅で宅建業を開業される場合、最初に従業員を雇うことも少ないでしょうから、多額の開業費を準備しなくても良いというメリットもあります。

自宅を事務所として法人を設立し、宅建免許を取得する場合の費用は、大体100~120万円程で済みます。これらの手続のご依頼を頂いた場合でも約120~140万円程で済みます。

しかし、自宅で開業する場合は、乗り越えなければならない大きなハードルがあります。

それは、事務所要件です。

東京都の宅地建物取引業免許申請の手引きによれば、「一般の戸建て住宅、また、マンション等の集合住宅の一室(一部)を事務所として使用すること、同一フロアーの他の法人等と同居すること、仮設の建築物を事務所とすること等は、原則として認めておりません」とあります。

そして、その例が手引きに記載されてありますが、実務上は手引き通りの形態を備えていなくても免許取得可能なケースは多々あります。

実際、当事務所にご依頼頂くお客様の3割位は自宅で開業されておりますし、一戸建て住宅でも免許を取得しております。

一戸建て住宅の場合、事務所専用の出入り口が必要な旨の記載が手引きにはありますが、自宅と会社の入り口が共通の玄関でも免許申請することは間取りによっては可能ですし、賃借している自宅マンションは大家さんに事務所使用可の承諾を得ることが出来れば免許申請可能な場合もあります。東京都と神奈川県は申請の際に実際に承諾を得ているかどうかの書面確認はしていないのが現状です。分譲マンション(自己物件)であれば間取りさえ要件を満たしていれば申請は簡単です。

手引きを見て現状免許取得は困難と諦めていた方も、まだまだリーズナブルに免許取得して開業することが可能ですので、事務所要件がネックと免許申請を諦めていた方は一度弊所までご相談下さい。

経験の少ない他の行政書士に免許申請は不可能と言われた場合でも免許申請可能なケースはたくさんあります。

このページのトップ


事務所要件について

宅建業の免許を取得するためには、一定の要件と審査があります。

大別すると、

  • 欠格事由(免許を受けられない者)に該当しないこと
  • 事務所の形態
  • 専任の取引主任者を設置すること

上記3つの要件を満たさなければ宅建業の免許を受けることは出来ません。

ここでは、「事務所の形態」について説明します。

宅地建物取引業者の事務所の範囲

免許制度において事務所は重要な意味を持っています。事務所の所在や数により取得する免許の区分も知事免許と大臣免許に分けられており、免許権者を定める要素となっております。事務所には専任の宅地建物取引主任者の設置が義務付けられています。また、事務所の数に応じて営業保証金の額も変わってきます。

それでは、一体どういう形態をしていれば事務所として認められるのでしょうか。

宅地建物取引業法第3条第1項には「本店、支店その他政令で定めるものをいう。」と規定しており、ちょっと分かりづらいですが、政令では、次の二つを業法上の事務所として定めています。

1. 本店又は支店

株式会社や合同会社は、登記簿謄本に記載された本店又は支店が、そのまま事務所の定義に当てはまります。

留意点
本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を営みますと、本店も宅建業の「事務所」となり、この場合、本店にも営業保証金の供託及び専任の取引主任者の設置が必要になります。逆に、本店で宅建業を営み、支店で宅建業を行わない場合は、事務所として扱われないため、保証金の供託や専任の取引主任者の設置は必要ありません。

2. 継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅建業に関わる契約を締結する権限を有する使用人を置くもの

このような場所は、実体上は支店に類似するものといえるので、支店としての名称を付していなくても従たる事務所として扱われます。

継続的に業務を行うことができる施設を有する場所とは、物理的にも社会通念上事務所として認識される程度の形態を備えていることが必要と考えられ、テント張りの案内所など、移動の容易な施設等は事務所として認められません。

 

一般の戸建住宅やマンション等の集合住宅の一室(一部)を事務所として使用すること、同一フロアーの他の法人等と同居すること、仮設建築物を事務所とすること等は、原則として認められておりません。

但し、他の部屋とは壁で間仕切りされていることや、高さ180cm以上のパーテーション等固定式の間仕切りを設置するなどして、事務所としての独立性を有している場合は、認められることがあります。

自宅(戸建住宅、マンション等)を事務所に免許取得を検討されている方はこちらをご参照下さい。
自宅(一戸建て住宅、マンション等)で宅建業を開業する

免許申請の際は、事務所の間取り図・平面図と写真を添付する必要があるため、一時的に免許を取得するために上記要件を満たすなどの行為は認められません。写真の撮り方には細かい指示もありますので、事務所の要件を満たしているかどうか分からない方は、事前に行政に相談するか、行政書士に相談すると良いでしょう。

このページのトップ


宅建業の免許を受けるための要件としての欠格事由

宅建業の免許を取得するためには、一定の要件と審査があります。

大別すると、

  • 欠格事由(免許を受けられない者)に該当しないこと
  • 事務所の形態
  • 専任の取引主任者を設置すること

上記3つの要件を満たさなければ宅建業の免許を受けることは出来ません。

ここでは、「欠格事由」について説明します。

宅建業免許を受けられない者「欠格事由」

宅建業免許を受けようとする者が下記の事項「欠格事由」に該当する場合や、免許申請書・その添付書類の中に重要な事項について虚偽の記載があり、もしくは重要な事実の記載が欠けている場合は、免許申請をしても拒否されてしまいます。

宅建業の免許申請をする法人・個人、法人の役員、個人の法定代理人、政令使用人(支店長)が以下の事由に該当する場合は免許を受けることが出来ません。

下記の事項に該当する場合は5年間免許を取得することが出来ません

  • 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消された場合
  • 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行った場合
  • 宅建業法もしくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反したことにより、罰金刑以上の刑に処せられたか、それ以外の法律により禁固刑以上の刑に処せられたことがある場合は、その刑の執行が終わった、又は刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない場合
  • 免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合

その他以下に当てはまる場合は免許を取得することが出来ません。

  • 成年被後見人、被保佐人又は破産手続開始決定を受けている場合
  • 宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
  • 事務所に専任の取引主任者を設置していない場合

このページのトップ


宅建業免許の有効期間

宅地建物取引業免許は永久に有効ではありません。

宅建業免許は厳密な審査があり、一定の資格を有すると認められる者のみに与えられます。この一定の基準に合致している状況は、時間の経過により変動する性質のものですので、基準に適合しなくなったことが判明した場合には、免許取消し等の処分の措置が取られます。

従って、ある一定期間ごとに、定期的に免許資格要件に合致するか否かを判断することが必要になり、免許の有効期間は5年と定められております。

免許の有効期間満了後も引き続き宅建業を営もうとする者は、有効期間が満了する日の90日前から30日前までの間に更新の免許手続きをすることが必要になります。

なお、この手続を怠った場合は、免許が失効となり、更新の手続をしないで宅建業を営みますと、無免許営業により罰則が科されます。

※東京都都知事免許の場合、更新申請期限が過ぎていても免許有効期間の満了日17時までは更新申請を受け付けてもらえます。但し、更新申請期限に申請出来なかった旨の「始末書」を提出する必要があります。書類に不備があり補正があった場合に備えて、遅くても許可満了日の前日までには提出しておいた方が良いでしょう。

このページのトップ


宅建業免許の区分(知事免許・大臣免許)

宅建業免許は国土交通大臣免許と都道府県知事免許の二つに区分されています。

これら二つの違いは、2以上の都道府県に事務所を設置するか、1の都道府県のみに事務所を設置するかの違いにより区分されます。

  • 2以上の都道府県に事務所を設置する場合は、国土交通大臣免許
  • 1の都道府県のみに事務所を設置する場合は、都道府県知事免許

東京都に本店を設け、神奈川県に支店を設けるような場合は、国土交通大臣免許が必要になります。
東京都のみに本店を設ける場合は、都道府県知事免許になります。

但し、これは営業エリアが限定されるわけではなく、東京都に本店を設け都道府県知事免許を取得した場合でも、神奈川県など他県の物件を紹介・販売して営業することは可能です。

知事免許から大臣免許に免許換えを行う際に注意して頂きたいのは、今までの更新回数が(1)からに戻ってしまうことです。

宅地建物取引業免許 東京都知事(4)○○○○○号

と免許番号の前に数字が記載されてありますが、これが宅建業者として免許更新をした回数になります。

この更新回数が信用に繋がっている場合も多々ありますので、免許換えを検討されている方は早めの対応を心掛けて下さい。

また、宅建業の免許は個人・法人どちらでも受けることが可能ですが、法人免許は、株式会社・合同会社・公益法人・事業共同組合などの商法、民法又はその他法律によって法人格を有するものでなければなりません。

免許権者 2以上の都道府県に事務所を設置 1の都道府県に事務所を設置
法人 個人 法人 個人
国土交通大臣
都道府県知事

このページのトップ


宅建業(宅地建物取引業)とは

宅建業(宅地建物取引業)とは、宅地または建物について次に掲げる行為を業として行うものを言います。業として行うとは、不特定多数の人を相手に継続、反復してこれらの行為を行うことを言います。

  • 宅地または建物について自ら売買または交換することを業として行うこと。
  • 宅地または建物について他人が売買、交換または貸借することにつき、その代理もしくは媒介することを業として行うこと。

少し小難しい表現ですが、分かり易く言いますと、世間一般的にイメージされる不動産業が宅建業です。

多くの方が一度は不動産屋さんで自らが居住するための物件を紹介してもらったことがあると思いますが、このいわゆる不動産賃貸仲介業を営むには宅建業の免許を取得する必要があります。

但し、自社が保有する物件を賃貸する場合は宅建業の免許は不要です。他人の物件を代理・媒介して販売・賃貸・交換するような場合は宅建業の免許が必要になります。

もう少し例を挙げましょう。

  • 自社が保有する物件を他人に販売する→宅建業免許必要
  • 他人の物件をその方を代理して別の人に販売する→宅建業免許必要
  • 自己が所有している物件を宅建業者を通じて他人に賃貸→宅建業免許不要

これらを簡単に表にまとめたものが以下のものになります。

区分 自己物件 他人の物件の代理 他人の物件の媒介
売買
交換
貸借 ×

以上のように、宅建業(不動産業)を営むためには宅地建物取引業の免許取得が必要になります。

宅建業の免許は、免許取得の要件をクリアすれば個人・法人どちらでも取得可能です。しかし、不特定多数の人を相手に継続、反復して行うのが宅建業ですから、お客様の側に立てば、個人の宅建業者よりも法人の宅建業者の方が信用度が高いとご理解頂けるはずです。その他金融機関からの借入れなども個人よりは法人の方が有利になると言えます。

このページのトップ


レンタルオフィスでの宅建免許取得

レンタルオフィスやシェアオフィスなどのオフィス形態でも宅建免許は取得可能です。近年、レンタルオフィスでの開業を検討されている方からのお問合せが非常に多くなっておりますが、レンタルオフィスでの宅建免許取得には通常の事務所要件とは異なる多くの要件がございます。

行政が交付している手引きなどにはレンタルオフィスでの事務所要件について細かく記載されたものがないため、果たして本当にレンタルオフィスで宅建免許が取得できるのか気になっている方も多いはずです。

時代の流れと共に、宅建業も昔のように店舗を構えて起業するという方は減りました。できればネットを駆使して店舗を構えず営業したいと考えている方は多いはずです。

しかし、宅建業法上の事務所要件として、宅建免許申請する者は独立した事務所を確保することが必要となっております。

独立した事務所とは、完全個室の事務所となります。

完全個室の事務所は一般的に、事務所使用可のマンションやアパート、店舗、ビルの一部などが該当しますが、レンタルオフィスも個室プランが用意されており、これを利用することが可能です。

前述したとおり、レンタルオフィスには通常の事務所要件にはない様々な申請条件がございますので、下記をご参照の上、レンタルオフィスでの開業を検討されている方は物件をお探し下さい。

なお、弊所ではレンタルオフィスでの申請が可能かどうかの事前相談を無料で受け付けております。検討されている物件が宅建免許申請可能かどうかの判断が出来ない場合は、当該レンタルオフィスのフロア図面を予めメール又はFAX頂ければ申請可否を判断致します。

レンタルオフィス申請条件

1.完全個室であること

ブース貸しや共用スペースなどのワークスペースでの申請は不可となります。
完全個室で入口扉が付いていることが必要です。

また、個室としての仕切りは固定式であり、移動が簡単にできてしまうパーテーションなどでの仕切りでは不可となります。

最近は全方向ガラス張りのレンタルオフィスがございますが、この場合、隣接する他社とのガラスには目隠しが必要となります。目隠しはロールスクリーンやカーテンでも問題ありません。

廊下側のガラスについては、目隠しは必要ありませんが、宅建業者は個人情報を扱う業態でもあるため、場合によっては一部目隠しや曇りガラスなどの対策が必要になる場合もございます。

個室としての壁や固定式のパーテーションの高さは180センチ以上必要です。必ずしも床から天井まで塞がれていなくても問題はありません。

2.個室の広さが社会通念上適正であること

社会通念上適正であること。非常に曖昧な表現ではありますが、レンタルオフィスの申請要件は年々変化しているため、以前は免許申請できても現在はできないという物件もございます。

別の宅建業者が検討されているレンタルオフィスに入っているから必ずしもその物件は免許取得できるとも限りません。レンタルオフィスの申請条件は年々変化しているため、その都度申請要件の確認が必要です。

個室を選ぶ際のポイントとしては、宅建業に従事する従業員数+1名のデスクとイスが設置可能かどうかという点になります。

例えば、代表取締役が専任取引士を兼ねて1名のみで申請したい場合は、当該代表者のデスクとイス、接客用のデスクとイスを設置することができるかどうかがポイントとなります。

接客については、レンタルオフィスの共用会議室で行うため、自身の個室は自身のデスクとイスのみではだめか?というお問合せを頂きますが、共用会議室は不特定多数の事業者が使用することとなるため、宅建免許の打ち合わせスペースとしては認められておりません。

必ず自社の個室内で執務と接客ができなくてはなりません。

また、接客については対面式を要求されておりますので、デスクを横並びにして隣同士でお客様と打ち合わせをするということも認められておりません。現実的にお客様と隣同士で打ち合わせする場面はないと思いますので、行政も現実的かどうかという点で判断しております。

対面式にデスクとイスの配置が可能な場合は、上記例の場合ですと、デスクは1つで椅子を2脚設置し、事務をしながら対面で接客を行うという方法を取ることも可能です。

次に、代表取締役が非常勤で政令使用人を置き、その政令使用人が専任取引士を兼ねる場合ですが、こちらは非常勤であっても代表取締役のデスクの設置が必要となるため、デスクは最低2~3つ、椅子は3脚必要となります。

非常勤の代表取締役でも宅建免許申請上は、従事者名簿に記載が必要になるため、従事者名簿に記載されている代表者のデスクは必ず必要となります。

3.24時間365日独占的に使用できることの証明書が必要

レンタルオフィスでは時間貸しなどのプランもあるため、上記に記載した完全個室が24時間365日独占的に使用できることが必要となります。

独占的に使用できることとなりますので、当然他社が同居することは認められておりません。あくまでも申請会社のみの完全個室が必要となります。

現実的に24時間365日の使用はビルの管理上できないことが多いですが、東京都ではこれらの内容を記載したレンタルオフィス側が証明する証明書や誓約書の提出で要件クリアとしております。

最近ではどこのレンタルオフィスも当該証明書の発行をスムーズに行って頂けるようになりましたが、以前はそのような証明書を発行した経験がないということでレンタルオフィス側の協力が得られず申請できないというケースが多々ございました。

従って、レンタルオフィスを借りられる際は、予め先方に上記証明書の発行を行ってもらえるか十分確認を取っておいて下さい。

レンタルオフィス大手のリージャス(オープンオフィス含む)などは独自の書式による証明書の発行を行っておりますので、都庁の書式と若干形式は異なりますが、申請上は問題ありません。

4.契約書の提出が必要となります。

通常、東京都知事免許申請の場合、事務所の使用権限について賃貸借契約書の添付は不要となりますが、レンタルオフィスの場合は賃貸借契約書の写しの提出が必要となります。リージャス(オープンオフィス含む)などですとオンライン版契約書の写しとなります。

その中でご注意頂きたいのが、契約名義人が申請人本人であることと、オフィス使用人数の記載がある場合は、申請書に記載した従業員数と同じかそれ以上の人数の使用が認められていることが必要です。

例えば、契約書に使用人数が1名と記載されているにも関わらず、宅建免許申請上は代表者と専任取引士2名ですと申請が出来ません。この場合はレンタルオフィス側に契約変更の手続を行って頂き、使用人数を2名とする必要がございます。

5.社名の掲示や電話機の設置が必要

以上までがレンタルオフィスで宅建免許申請を行うための重要な要件となります。
その他細かい要件としては、事務所内に電話機が最低1台(配線が繋がっている必要あり)と事務所の入口とポストに登記上の正式商号を掲示する必要がございます。

ポストがないレンタルオフィスの場合は、その旨説明すれば問題ありません。

このページのトップ


東京都で自宅兼事務所マンションは管理組合の承諾が必要です。

こちらの情報は注意喚起でページを設けました。

2020年度の秋頃から東京都では、自己所有でのマンションを自宅兼事務所とする申請については、以前よりも事務所要件を厳しく審査しております。

それまでは自己所有のマンションにおいて、間取り要件がクリアできていれば、問題なく免許が下りておりましたが、現状は管理規約上、事務所使用が認められているかどうかという確認を取ることと、その証明として管理組合の承諾書が必要になってきております。

現実的に管理組合から事務所使用可の承諾書を交付して頂けるケースは稀と言えるため、
東京都での自宅兼事務所マンションでの免許取得は非常に厳しくなりました。

どのケースで承諾書を求められるかの判断基準が曖昧なため、管理組合の承諾書が貰えない場合は自宅兼事務所マンションでの申請を避けた方が良いというのが現在の考え方となります。
戸建ての自宅兼事務所での申請は、今までと変わりなく免許申請が可能です。

新たな情報が入った場合は随時情報を更新致します。

このページのトップ


お客様との信頼関係構築を第一に考え、迅速かつ丁寧なサービス提供をお約束致します。
関東一円対応!相談問い合わせ無料 宅建免許取得・会社設立にお悩みの方は遠慮無くお問い合わせ下さい!

お客様との信頼関係構築を第一に考え、
迅速かつ丁寧なサービス提供をお約束致します。

関東一円対応!相談問い合わせ無料
宅建免許取得・会社設立にお悩みの方は
遠慮無くお問い合わせ下さい!

宅建業免許申請代行・不動産開業支援.com
行政書士山下綜合法務事務所
代表行政書士・個人情報保護士 山下 剛芳
東京都渋谷区笹塚1-56-6 笹塚楽ビル6F
TEL 03-6666-1855
FAX 03-4333-0254

このページのトップ