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開業準備、会社設立

法人口座開設にあたって

会社設立後に法人口座の開設方法をご質問頂くことが多いですが、法人口座の開設は一般的に下記の書類等を持って行くことが多いです。

  • 会社の登記簿謄本
  • 会社の印鑑証明書
  • 会社代表印(実印)
  • 銀行印
  • 会社代表者の身分を証明する運転免許証

など

金融機関によっては、別途定款や代理人が口座開設を行う際の委任状を求めます。

しかし、上記はあくまでも一般的な例ですので、まずは開設予定の金融機関の支店にお電話して頂き、法人口座の開設を予定している旨と必要な書類や持ち物を確認すると良いでしょう。

その他定款の目的についてあれこれと金融機関の担当者に根掘り葉掘り聞かれたというお話を聞くことがありますが、金融機関側も詐欺やマネーロンダリングに口座を使用されたくないため、審査は年々慎重になってきております。

会社設立時に定める目的として、法人口座開設に不利となる目的は以下のような目的です。

  • 風俗営業関係
  • 金融業関係
  • その他金融機関の担当者がイメージし辛い新分野の事業

などが目的に入っていると口座開設を拒否される可能性が高いと言えます。

会社設立時に無駄に目的を20前後入れたがる方がいらっしゃいますが、現在、目的を多数列挙する会社設立はあまり印象が良くありません。
昔は目的を20も30も列挙することが流行っておりましたが、現在は本当に行う可能性があり、シンプルかつ分かり易い内容を目的にする必要があります。

やりもしない事業目的のせいで審査が不利になっても面白くないですし、目的変更には登録免許税が3万円かかりますので、会社設立の際は、これらのことも踏まえて計画的に設立して下さい。

宅建免許などの許認可事業の場合、金融機関によっては、営業許可証の確認を求めてくるケースもありますが、宅建免許の場合、営業開始まで会社設立から約1ヶ月~2ヶ月かかりますので、法人口座開設まで時間がかかります。もっとも、免許申請の際の受理印の押印のある申請書でも良しとして頂ける場合もありますので、可能な限りスケジュールを早められるよう交渉してみるといいでしょう。

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株式会社と合同会社(LLC)の比較

合同会社(LLC)とは

合同会社は「LLC」と呼ばれ、新会社法により新設された会社形態であります。LLCは「Limited Liability Company」の略称で、欧米では株式会社と同じくらい活用されている会社形態となります。

合同会社が新会社法により新設された理由としては、近年、個人の技術やノウハウ等のような単純に金銭で換算出来ないものの価値が高まり、出資金額が少なくても会社の利益に貢献できる例が増えてきて、株式会社のように不特定多数に出資を募り資金を集めるということよりも、人的資源の有無が事業の成功に影響することが多くなっているという背景があります。そのような人的資源を効率的に活かせる会社形態が合同会社(LLC)と言えます。

合同会社最大の特徴は定款自治

定款とは、会社の憲法のようなもので、会社の根本規則を記載したものです。会社を設立する際は、発起人たちの意思で定款を作成しなくてはなりません。

定款は発起人達が全て自由に作って良いかと言うと、そうではなく、株式会社では法律によって記載しなければならない事項等が多数存在し、縛りがかけられていると言えます。従って、自分たちの会社と言えど、定款を自由に決めることは出来ません。

しかし、合同会社は株式会社と比較して定款作成にあたっての自由度が遥かに増します。ここで、よく例に出されるのが「利益配当」です。

株式会社は、原則として「出資した額に応じて利益の配当も同様の割合で受ける」とされていますが、合同会社では出資額が少なくても利益に大きく貢献できる場合には、利益配当の比率を増やすように設定することが可能なのです。

例えば、事業を成功させるための特殊なノウハウを持っているAさんと、お金はあるが、特殊なノウハウは持っていないBさんが共同で、1000万円必要な事業をしたとします。
Aさんは10万円出資し、Bさんは残りの990万円を出資しました。そして、Aさんの特殊なノウハウのお陰で、この事業で2000万の利益が出たとします。この2人が作った会社が株式会社だとすると、利益配当は出資した額の割合によって決まることになります。

Aさんが出資した金額は全体の1%、Bさんが出資した金額は全体の99%になり、仮に利益を全額配当できるとした場合、株式の99%を保有しているBさんは1980万円の配当を受け、株式の1%しか保有していないAさんは20万円しか配当を受けることが出来ません。Aさんの特殊なノウハウがあったからこそ事業が成功したにも関わらずです。

また、事業の方向性を決める意思決定においても、株主としての議決権は出資金額に応じて配分されていますので、ほとんどBさんが決定することになってしまいます。

これが、株式会社というものの性質です。お金があるから事業が出来て、利益が生み出される。だから利益はお金を出資するという経済的リスクを負った方が享受するという発想が株式会社と言えます。

合同会社の場合、株式会社のように「出資割合による議決権の数(多い、少ない)」という発想はなく、出資額に関わらず、出資者の全会一致で物事を決めていきます。そして、上記株式会社の例のような出資割合による利益配当も、合同会社では自由に設定することが出来ます。

先の例で言えば、事業の成功にAさんの特殊なノウハウは欠かせないので、利益はA・Bで折半ということも可能です。

株式会社の主役が「お金」であることとは対照的に、合同会社の主役は「人」と言え、人が主役となる合同会社は、必然的に「人」の能力が重要であると言えます。

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資本金の決め方

資本金はいくら位が妥当?

新会社法では、従来の商法の最低資本金規制が廃止され、実質、資本金1円でも会社を設立することが可能となりました。つまり、資本金の設定は自由ということになります。

しかし、資本金の設定金額が自由になった反面、どの位の額を資本金に設定してよいか分からないというご相談が多く寄せられております。

資本金は会社の信用力を見る一つの重要な指標であると言えます。資本金は会社が事業を行うための資金であり、これが乏しいと信用性に欠けることになってしまいます。

まず、抑えておくべきポイントは、資本金1000万円未満で会社を設立すると、設立後2年間は消費税の納税が免除されるという点です。

例えば、資本金300万円で会社を作ると、設立後2期間はお客様から消費税を預かってもこれを申告・納税しなくても良いのです。預かった消費税分は自社の利益にすることができます。

逆に資本金が1000万円以上で会社を設立すると、設立後2年間については必ず消費税の申告・納税をしなくてはなりません。但し、資本金1000万円以上の会社であっても、第1期の売上高が1000万円以下なら、第3期目は免税事業者ということになり消費税の申告・納税をする必要がなくなります。

しかし、一概に免税事業者になることが全て良いとは言い切れません。

消費税は「お客様から預かった税金」から「自分が支払った税金」を差し引いたその残額を納税する制度です。

従って、「お客様から預かった税金」よりも「自分が支払った税金」の方が多ければ、差し引いた残額がマイナスになることがあり、その場合にはその残額を税務署から還付してもらえることがあります。

ところが、免税事業者は申告・納税の義務がないと同時にその権利を行使することも認められないため、還付を受けることが出来ないのです。

会社設立当初は、事務所の内装工事や備品・営業車の購入等何かと支出が多いと言えます。場合によっては、あえて課税事業者になっておいた方がよいこともありますので、一概に免税事業者が全て良いとは言えません。

資本金額設定の目安としては、資本金1000万円未満の会社で、上記のように課税事業者になる必要がなく、免税事業者になることで制度のメリットを享受することが出来る場合(大抵がこのケースに該当します)は、上限900万円程度が妥当と言えます。

資本金として900万円出資することができれば、会社設立時の資本金としては十分と言えますが、そこまでお金を用意することが出来ないという方も多くいらっしゃるでしょうから、下限についても説明致します。

資本金は登記事項であり、会社の謄本(登記事項証明書)を取得すれば、すぐに会社の資本金は判明します。資本金がいくらでもよくなった以上、逆にある程度の資本金で会社を設立しないと、それなりの信用を得ることは困難と言えます。

簡単に株式会社が設立できるということは、株式会社であるだけでは信用を得られないということも忘れてはならないでしょう。

特に、会社設立後に資金調達(融資の申請)を考えている場合、資本金が10万円以下など、あまりにも低い資本金設定だと大きなマイナス要因となってしまいます。

資本金10万円の株式会社と資本金300万円の株式会社ではどちらが信頼出来るでしょうか?あなたが金融機関の側から見たら、どちらの企業に融資したいと思うでしょうか?

業種にもよりますが、会社設立時に高い資本金の設定が出来ない場合は、設立時から3ヶ月~6ヶ月程度の運転資金額を資本金に設定するケース(資本金100万円~300万円程度)が多いと言えます。

安易に資本金の金額を決めずに、会社設立後の事業の進め方を考えた上で、いくらぐらいにすべきか考えてみて下さい。

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個人事業ではなく、法人化する意味とは?

個人事業の場合、税務署に開業届を提出すればその日から個人事業として事業を開始することが出来ます。

事業は会社を作らなくても、個人事業という形で行うことも可能なのです。

それにも関わらず、新規法人設立数は多くなる一方です。なぜ、多くの方が個人事業でなく、会社設立を選ぶのでしょうか?

これまで数多くの法人設立に携わってきた当事務所の見解としては、お客様が法人化する理由として下記の理由が多くあげられております。

  • 法人化しないと多くの会社が取引をしてくれない(継続してくれない)
  • 金融機関が融資をしてくれない
  • 上場会社と取引ができない
  • 優れた人材を確保することができない
  • 節税のため

など、多くは事業の更なる拡大を理由としたものがほとんどです。

個人事業を法人化する中で、
一番気になる大きな問題は「法人化する意味があるのかどうか」だと思います。

法人化すると社会的信用が上がります

個人事業は株式会社のように、そこに携わる人々の権利義務関係が明確になっていません。しかし、法人化することによって個人とは切り離された法人格が認められ、事業に関わるあらゆる権利義務の主体となることが法人には可能です。

会社は、会社法や商法等で会社に出資した株主や債権者等の保護が規定されていたり、役員の責任等が規定されていたりと詳細な規定が法律により定められておりますが、個人事業は、民法や商法等で規定されてはいるものの、会社に比べて規定が少ないと言えます。

事業に関わるあらゆる権利義務の主体となることが可能な法人は、個人事業とは異なり、法人名義で銀行口座を開設したり、法人として銀行から融資を受けることも可能です。

会社を設立すると、会社の登記事項を確認することが可能となります。登記簿謄本には、その会社の商号・本店所在地・設立年月日・事業目的・資本金・役員に関する事項等が記載されております。

銀行融資や新規取引先に会社の登記簿謄本の提出を求められることが多々ありますが、これらも会社の社会的信用を裏付けるものとして捉えることが出来ます。

また、社会的信用が高いということは、対外的信用も高いと言えます。

法人化を希望する方の多くの理由として「法人化しないと多くの会社が取引をしてくれない(継続してくれない)」とあるように、ある程度大きな企業になってきますと、個人事業主とは取引しない企業が出てきます。これもやはり個人事業と会社の社会的信用の違いと言うことができるでしょう。

事業を大きく展開する上で、個人事業では大企業に相手にしてもらえず、相手方企業との関係で、必要に迫られ法人化するということもよくあることです。事業を大きくしていくことを望むのであれば、法人化することは必須であり、会社であるからこそ事業を軌道に乗せることが可能となります。

法人化すると銀行の融資が受け易くなります

日本政策金融公庫などの公的金融機関は個人事業にも融資をしますが、銀行は法人でないと中々融資をしてくれません。

銀行の場合、会社が2期を経過していないと審査の対象にすら中々してくれませんので、個人事業である限りは大きな融資を受けることは到底できず、事業を大きく展開することは難しいと言えます。

事業を行っていると絶対に避けては通れない問題として「資金調達」があります。事業を大きく展開するためのテコ入れとしての「資金調達」も重要ですが、開業して間もない頃の運転資金も重要であり、支払いばかりで入金がなく、資金繰りが回らないという事態を避ける必要があります。このように事業展開と事業資金の借入は会社を運営する上で必ず直面する問題なのです。

資金調達先として第一に思い浮かぶのが銀行だと思います。しかし、前述したように、銀行は個人事業を中々相手にしてくれませんし、たとえ融資を申込んだとしても、第三者保証人や担保を要求され、思うように融資を受けることは出来ません。

しかし、法人には「開業準備資金融資」など、多くの融資制度が用意されており、保証人も会社の社長本人で済むケースが多く、第三者に迷惑をかけません。つまり、融資の申込人が会社で、会社の保証人として社長個人がなるケースが多く、個人事業のように第三者を保証人に設定し、最悪の事態として、第三者に借金を肩代わりして頂くというようなこともないので、会社の方が個人事業よりも融資を受け易く、他人に保証人という負担をかけずに済むという点で非常に有利であると言えます。

個人の財産と法人の資産を明確に分けることが出来る

個人事業では、たとえ事業用の資産として生活資金と区別していたとしても、それらは個人所有の財産とみなされてしまいます。

事業で使用している車なども、名義は事業主個人の名義になっているでしょうから、それは個人の財産となります。

こうした事業用資産と個人財産を明確に区分できないと、事業継続上、様々な問題を引き起こします。

例えば、個人事業主が既婚者で離婚した場合、事業用の資産も配偶者への財産分与の対象となってしまい、離婚した途端に事業運営に支障をきたすということも有り得ます。また、事業主に相続が発生すると、事業で使用している預金や不動産も相続人に分配されてしまいます。

では、法人化した場合はと言いますと、個人事業で使用していた財産を法人に移行してしまえば預金は法人名義となり、明確に区分することが出来ます。

上記のように離婚したケースを考えますと、法人の代表者が離婚した場合、法人の資産は法律により保護され、配偶者に法人資産を持ち出されるようなことは出来なくなります。

法人化した場合、個人事業のように事業のお金を自由に使えないというデメリットはありますが、相続や事業承継等を勘案すると、個人の財産と法人の資産を明確に区分することは法人のメリットということが出来ます。

優れた人材を雇用出来る可能性が高くなる

個人事業の場合、求人をしても中々優れた人材を雇用することは出来ません。そもそも、応募者を募ること自体が難しいと言えます。

もし、就職先が個人事業者だったら…と、求職者の立場になって考えて頂ければ分かると思います。

社会保険や労働保険の加入はどうなっているのだろうか?
給料はきちんと支払われるのだろうか?
退職金はあるのか?
親や友人に就職先を聞かれたら何と答えよう…

などと求職者は考えると思います。

これが会社となれば、上記問題は解消できるかもしれませんし、求職者も応募の際に会社概要を見て判断しているでしょうから、個人事業に比べると優れた人材が集まり易いと言うことがお分かり頂けるかと思います。

法人化すると個人事業よりも節税ができます

節税するために法人化する人が多くいる程、個人事業と会社とでは税金の扱いが異なります。会社にすると、個人事業ではできなかった様々な節税方法があり、また節税できる税制度を受けることが可能となります。

法人化した後の節税方法はそれぞれ会社によって異なりますので、税理士にご相談頂ければと思いますが、ここでは、現在消費税の納税義務者になっている個人事業者が法人化することで、2年間消費税の納税が免除される制度について説明致します。

詳細な説明をすると話が伝わりづらくなると思いますので、大雑把に説明します。

個人事業者は、2年前の売上高が1,000万円を超えると消費税の納税義務者となります。

今まで、それなりに売上があり、売上代金と共に預かっていた消費税はまるまる個人事業主の利益となっていたのだが、事業の規模も拡大し、売上高も1,000万円を超えてきた。すると、今まで消費税をまるまる利益にできていたものが、税務署に納付しなくてはならなくなってしまったではないか(これは税制上仕方がありません)。せっかく事業を拡大して売上も上がったのに、税金を持って行かれてしまうのは何だか納得がいかない。どうにか良い方法がないものだろうか?

実は、そんな悩みを抱えている個人事業主さんほど法人化する意味があるのです。

現行の消費税法では、資本金が1,000万円未満の新設法人については、設立1期目と2期目の2期分については消費税の納税義務がない免税事業者になることができるのです。

つまり、個人事業を法人化して、資本金が1,000万円未満であれば、それから2期間は消費税を納める必要がなく、預かった消費税分を全て法人の利益にすることが可能です。

しかし、2期間が過ぎると結局元通りではないかと思われる方もいるでしょうが、個人事業で売上高が1,000万円を超えてくると法人化した方が確実に節税できます。

免税事業者でなくなったとしても、法人のメリットを生かして個人事業よりも大幅に節税することが可能と言えます。

免許番号の引継ぎが出来ます

既に宅建業に従事された方ならご存知かと思いますが、宅建免許は5年に一度の更新があり、更新をする度に免許番号の数字が1から2、2から3へと増えていきます。

個人のエンドユーザーに対しては更新番号はそれ程信用面に大きな影響を与えませんが、業者間の取引などではこの更新番号が取引相手の信用を見る面で重要となる場合があり、宅建業に長く従事されている方は非常に重要視します。

しかし、個人事業として宅建免許を取得致しますと、宅建免許はあくまでも申請者個人に与えているものであって、その後事業が拡大し、従業員を多く抱え、二代目にその免許を継がせようと思っても、個人の免許は第三者に継承することができません。つまりその一代で免許は終了となります。せっかく何十年も更新を続けてきてもそれを継承することはできないのです。

その点、法人で免許を取得致しますと代表者の変更ということで非常に簡単に免許の引継ぎが可能となります。長年築き上げてきた会社を息子やその他第三者に継承することができ会社を長く存続させることができるのです。

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現物出資による会社設立

現物出資とは

会社を設立する際の資本金ですが、これは必ずしも現金である必要はありません。現金以外に、車や不動産、有価証券などを資本金に組み込むことが可能です。これら現金以外の出資を現物出資と言います。

従来の商法では現物出資を行う際は、検査役の調査のために裁判所に検査役選任の申立てを行ったりと手続が煩雑で使いやすい制度とは言えませんでした。

しかし、新会社法の施行により、現物出資の要件が緩和され、現物出資の金額が500万円以下の場合には、検査役の調査が免除されることになりました。

現金が500万円しか出資できなくても、車や不動産を現物出資することで、現金500万円、現物出資500万円の資本金1000万円の会社を設立することが可能と言えます。

現物出資をしてまで資本金を増やす必要はあるの?

資本金は会社の信用力を見る一つの重要な指標と言えます。

新会社法により株式会社は従来の資本金1000万円以上というハードルが無くなり、実質1円でも設立することが可能となったため、株式会社であることそれ自体が信用力のある会社ではなくなってしまいました。

取引先から見れば、資本金100万円の株式会社と資本金900万円の株式会社とどちらと取引をしたいと思うでしょうか?取引内容や条件が全く同じであるならば、当然資本金900万円の会社と取引したいと思うでしょう。

また、金融機関から融資を受ける際も、資本金の額は融資判断材料の一つになりますので、資本金は少ないよりも多い方が、より融資を受けられる可能性が高くなると言えます。

信用力という面のみに着目すると、最近流行している合同会社(LLC)は、株式会社と比較すると認知度が低いため、信用力が低いと言えます。

合同会社であったがために取引が出来なかったという話も聞きますが、一概に合同会社が悪いという訳ではないので、合同会社を設立するメリットを享受出来るのであれば、合同会社でも良いと思います。

単純に、創業時(設立時)のコスト削減になるからとか、単に興味本位という理由であれば、合同会社を設立することはおすすめできません。株式会社を設立された方が良いでしょう。

どういった物が現物出資出来るの?

基本的には何でも現物出資可能です。車、パソコンなどの動産。土地、建物などの不動産。株券などの有価証券。著作権、特許権などの知的財産権。その他、収益を生むホームページや事務所の保証金なども現物出資することが可能です。

但し、事務所の保証金は判例上、賃貸借契約を解除し、保証金の返還請求権が生じてからでないと現物出資できないとされています。

現物出資できるかどうかの判断は、法務局か専門家に事前に相談しておくと良いでしょう。

個人事業から法人成りする際の現物出資

個人事業で既に売上1000万円以上で消費税納税義務者になっている方は、会社を設立際に現物出資をすると、個人に消費税が課されますので、覚えておいて下さい。個人は現金以外の現物を会社に売り渡し、代わりに株を会社から受け取ることになりますので、これには消費税が課されます。

会社は資本金1000万円以下で設立すれば、消費税免税事業者になりますので、現物出資による消費税は免除となります。

個人事業が消費税納税義務者でなければ、現物出資を行っても消費税が課されることはありません。

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株式会社設立の流れ

株式会社設立の詳細な流れは下記姉妹サイト

会社設立代行・資金調達支援センター

をご覧下さい。

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公的融資を利用した宅建業の開業

宅建業を開業するには、ある程度のお金がかかるということは宅建業開業に必要な資金で説明しましたが、自分で用意した開業資金だけでは余裕が無いという方は公的融資を検討して下さい。

公的融資については、公的融資に臨む姿勢・考え方【自己資金について】で解説しております。

ここでは、宅建業の開業にあたって公的融資を利用する場合にフォーカスして説明致します。

公的融資には、日本政策金融公庫による創業融資自治体による制度融資があります。どちらも低金利で創業時には是非とも活用して頂きたい融資制度と言えます。どちらの融資制度を利用されても結構ですし、両方を併用しても構いません。

但し、自治体の制度融資は融資申請条件として「営業に必要な許認可を取得していること」とありますので、融資の申請は宅建の免許を取得し、営業が開始できる状態となってからとなります。一方、日本政策金融公庫の創業融資は、許認可取得前でも融資の申請が可能となっております。免許取得の前に公庫から融資を受けた場合は、免許取得後に公庫に報告する必要があります。

従って、融資を利用して開業を検討されている方は、会社を設立している間に同時並行で日本政策金融公庫への融資申請準備を行い、設立登記が完了した段階ですぐに公庫の申請をし、ここで希望額に満たせばそのまま免許取得、営業開始となり、希望額に満たない場合は、免許取得後に自治体制度融資を利用して融資を受けるというスケジュールで創業されることをおすすめします。

但し、制度融資の方は免許取得後に申請をして、実際に融資がおりるまでは申請から約2ヶ月期間を要しますので、会社設立から宅建免許取得・営業開始まで約2ヶ月、そこからさらに約2ヶ月の計約4ヶ月融資がおりるまでに期間を要することになるため、融資を利用した創業を検討されている方は、これだけの期間を融資を受けずとも回していける資金計画が必要となります。

また、融資ありきの創業はおすすめ出来ません。日本政策金融公庫の創業融資は、一昔前までならある程度条件さえ整っていれば割と簡単に融資を受けることが可能でしたが、現在では、自己資金がある程度用意してあることは大前提で、その上できちんとした事業計画書の提示や連帯保証・担保の提供が必要となります。

自己資金がほとんど無いという方が融資を受けて宅建業を開業することは難しいです。あくまでも、公的融資を活用して宅建業を開業しようと思っている方は、融資が全くおりなかった場合でも何とか事業を継続することが出来るという状態にまでは自己資金を用意する必要があります。

保証協会にお金を払った段階で資金が底を突く、事務所を借りた段階で次月の家賃を払えないという状態で、融資を利用して創業を検討されている方は本当に危険ですので、万が一融資がおりなかった場合、ご家族、知人からお金を借りられる状態を事前に作っておいた方が良いです。

融資を受ければより早く事業を軌道に乗せることが出来る。融資が受けられなかった場合は、多少時間がかかってしまうが時間をかければ事業を軌道に乗せることが出来る。と言える方が、金融機関から好まれる方と言えますが、融資を受けられないと創業出来ません。という方は金融機関が好まない方と言えます。

「基本は小さくビジネスを始め後に大きく」が、金融機関の考え方と言えますので、店舗内装や車両費にお金をかけたい気持ちは分かりますが、最初の初期投資で資金が底を突かない十分な資金計画を立てて下さい。

自己資金がぎりぎりの方は会社設立、融資申請、免許取得の3つの行為の順番とスケジュールが狂うだけで一気に資金繰りが悪化しますので、事前に創業にいくらお金が必要でどの位融資を受けなくても資金を回すことが出来るか、会社設立~免許取得・営業開始までのスケジュール調整とどのタイミングで融資の申請をするのかを十分に検討した上で創業して下さい。

宅建業は免許取得の前に事務所を借りる必要があり、資金計画の読み違いとスケジュール調整をミスれば何もしていないくても家賃の支払などが発生してきてしまいますので、見切り発進をせず、必ず十分な計画を立てた上で創業に着手して下さい。

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脱サラして不動産業開業をするための準備・確認事項

不動産会社に勤務していて、これから不動産業を始めようと検討されている方はご存知だと思いますが、不動産業(宅建業)を始めるためには、宅地建物取引業の免許が必要となります。

宅建業の免許を取得するためには、宅地建物取引主任者の資格事務所の確保が必要になります。また、株式会社や合同会社という法人格を有して宅建免許を取得するためには、免許申請前に法人を設立する必要があります。

脱サラして不動産業を開業しようと検討されている方は、これらの準備を行うにあたって、無駄の無い準備を行って頂きたい思います。

宅建業の免許を取得して営業を開始するには、免許申請から約30日~40日程時間を要します。この間は、当然宅建業を行うことは出来ません。しかし、免許申請のための事務所は既に借りてしまっていて家賃が発生してしまいます。

この家賃が売上の上がらない開業当初には非常に重くのしかかってきます。もちろん、水道光熱費も審査期間中にも発生しますし、従業員を先に雇っている場合は、人件費もかかります。

これらのコストを如何に節約して売上を上げるかが開業当初の使命と言っても過言ではありません。しっかりとした知識を身に付け、綿密な開業計画を練る必要があります。

会社を辞めてからゆっくり考えよう!では、無駄な費用と時間を費やすことになりますので、ご注意下さい。

助成金を利用するかどうかの検討は会社設立前に!

まず、会社勤めされていた方は、雇用保険の算定基礎期間が5年以上ある場合は、受給資格者創業支援助成金を受けられる可能性があります。助成金の詳細はリンクをご参照下さい。

5年以上とは、直前まで働いてた会社のみの期間ではなく、これまで雇用保険に加入していた全ての会社の期間になります。

本助成金を受給するためには、会社設立前に所定の手続を行う必要があります。会社設立後に本助成金を受給しようと思っても、会社設立前に所定の手続を経ていない方は、受給出来ません。

不動産業などは、開業当初から従業員を何名か雇い入れることが少なくない業種ですので、要件を整え、手続の順番を間違えなければ受給できる可能性は高いと言えます。

但し、本助成金を受給する場合は、会社設立のタイミングが通常よりも遅くなりますので、それに連動し、宅建免許申請も遅くなり、開業が遅れるというデメリットもあります。

助成金を活用することがあなたにとって有効か、それともいち早く営業を開始した方が有効かどうかは十分に検討して頂きたいところです。

事務所の確保

不動産会社を設立して宅建業を開始するためには、事務所の確保が必要となります。

そこで、事務所や店舗を借りて営業を行うのか、自宅兼事務所で営業を行うのか検討する必要があります。
宅建免許を取得するためには、事務所の確保が必須となりますし、会社を設立するには、会社の本店所在地を確定しなければなりません。

事務所要件について
自宅(一戸建て住宅、マンション等)で宅建業を開業する

自宅兼事務所で免許申請可能であれば、開業にあたっての初期投資は大きく削減できるかと思います。
事務所を別途借りられる場合は、後述する「空家賃を支払わないために」をご参照下さい。

宅建業を事務所か自宅で行うか決まりましたらいよいよ会社設立に取り掛かります。

会社設立をする場合

免許取得にあたって、法人格で申請する場合は、事前に会社を設立しなくてはなりません。個人と法人どちらの方が不動産業にとって有利かと言えば、もちろん法人格を有していた方が営業上有利と言えるのではないでしょうか?また、人材を確保するにあたっても個人事業主よりも会社という法人格を有していた方が良い人材を確保出来ると思います。

お客様の立場、雇われる側の立場になってみれば、個人事業主と法人どちらが良いかはご理解頂けるかと思いますので、ここでは説明を省きます。ここら辺については、個人事業ではなく、法人化する意味とはをご参照下さい。

前記、助成金を利用する場合、会社設立は所定の手続を経た後にするということは説明しました。しかし、いち早く宅建業を開始しようと考えている方は、現在勤めている会社を退社する前から会社設立手続のみは進めておいた方が免許取得・営業開始のスケジュールを早めることが出来ます。

既に、説明しましたが、宅建業の免許を取得するためには、免許申請から約30日~40日の時間を要します。これだけでも時間的に大分ロスになります。会社設立の手続は、最短でも謄本が取得出来る様になるまでに、登記の申請から2日~5日程かかります。

法人で宅建の免許申請をする場合は、会社の登記簿謄本が必要になりますので、会社を退社後に会社を設立して免許申請するとなると約40日~60日程営業開始までに時間を要することになってしまいます。

地域によっては、本当に60日位かかる場合もあります。これでは、2ヶ月間売上が無い状態で事務所費等を負担しなくてはならなくなってしまいますので、非常に無駄が多くなります。

助成金を利用しない場合は、予め会社設立の準備を進めておくと良いと思います。因みに、前記助成金を利用して会社設立、免許申請という流れを取った場合は、退社してから営業開始まで約2ヶ月~3ヶ月時間を要します(地域によって異なります)。

宅建免許の申請

会社も無事退社し、自らの会社も設立し、いざ宅建の免許申請を行うこととなった場合に注意して頂きたいのが、専任の取引主任者の勤務先変更の届出を事前に行ったかどうかです。

弊所にご依頼頂くお客様の7割位がこの手続を忘れているので、同時にこの手続を行うことになるのですが、以前の会社で専任の取引主任者として登録していた方は、勤務先の抹消手続をしなくてはなりません。

この手続は、会社側が行う手続と専任の取引主任者本人が行う手続と2つあります。ありがちなのが、会社側が専任の取引主任者を外す手続を行ったから、自分の勤務先は外れているはずだと勘違いされていることです。

宅地建物取引主任者証の変更手続は本人が行うものですので、会社側が専任の取引主任者を外す手続をしてもあなた個人の勤務先の登録は外れていません。

従って、あなたも勤務先を外す手続をしなくてはなりません。この手続には、地域よって会社の退職証明書等が必要になりますので、退社の際に予め会社からもらっておく必要があります。代表印の押印が必要になりますので、円満退社なら良いですが、後から書類を貰い辛い辞め方をした方はご注意下さい。

酷い会社になりますと、あなたが退社したにも関わらず、次の専任の取引主任者が見つからず、あなたをそのまま専任の取引主任者として登録したままにしておく会社もありますので、必ず専任の取引主任者として登録されている方は会社側に外す手続をお願いして下さい。

退社した会社側で専任の取引主任者を外す手続を行って頂けないと、あなたの宅建免許は許可されませんのでご注意下さい。

空家賃を支払わないためには

これまで説明したきたように、宅建免許申請中は宅建業を営むことが出来ません。

事務所やテナントを借りられている場合は、免許が下りるまでの間、事務所の家賃を1,2ヶ月無駄に支払わなくてはなりません。
事務所家賃が10万円前後であれば、そのまま免許が下りるまで待っていてもコスト的に大して変わりはありませんが、
家賃が20万円~100万円程の事務所を借りられる場合、1,2ヶ月の空家賃は馬鹿になりません。

その場合は、自宅兼事務所での免許申請を行い、免許が下りてから本店移転という形でも問題ありません。

自宅兼事務所で開業する

自宅兼事務所の場合、事務所要件が重要となってきますので、要件がクリアできない場合は止むを得ませんが、クリアできる場合は検討してみても良いかと思います。
但し、これにはデメリットもあり、会社設立から1,2ヶ月ですぐに本店移転を行うと、本店移転の登記履歴が会社の謄本に残りますので、若干謄本が汚れることとなります。

管轄内(例えば「渋谷区→渋谷区」)移転の場合は、履歴事項全部証明書を取得した際に本店所在地に記録が残ります。
管轄外(例えば「渋谷区→新宿区」)移転の場合は、謄本の一番最後の登記記録の所に記録は残りますが、本店所在地の記載部分には記録されないため、謄本が汚れるような記載にはなりません。

謄本の表記はご自身の気持ちの問題ではありますが、拘る方は拘りますので、コスト削減第一という方はご検討下さい。

因みに、自宅から正式な事務所へ本店移転する場合の法務局に支払う実費は、管轄内本店移転の場合は3万円、管轄外本店移転の場合は6万円となります。
宅建免許と協会への変更届出は実費はかかりません。

上記手続を弊所にて代行する場合の報酬は、管轄内で52,500円、管轄外で63,000円となります。

従って、自宅兼事務所から正式な事務所へ移転する場合約8万円~12万円程の費用がかかることになります。
本費用と空家賃とを比較してコスト削減の参考にして頂ければと思います。

自宅兼事務所で免許証の交付を受け、本店移転した場合、新しい免許証が再交付されるまでの間、自宅住所の記載した旧免許証のコピーと移転先の住所の記載の入った業者票の掲示で営業は可能ですので、本店移転中に新事務所で営業が出来ないということにはなりませんのでご安心下さい。

まとめ

以上、見てきた流れにより脱サラして宅建業を始めることが出来ます。脱サラしてからゆっくり準備を始めよう!では費用と時間を無駄にすることが十分ご理解頂けたかと思います。開業準備の段階から既にあなたの経営者としての素質が問われます。決して抜かりの無い綿密な開業計画を練って頂きたいと思います。

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不動産賃貸仲介業の開業時期

不動産業を開業される方の7、8割は不動産賃貸仲介業を行うと言われております。(弊所にご依頼頂くお客様の6割位が実際に不動産賃貸仲介業を始められております)

そこで、売上の機会損失の無いよう以下開業時期について説明致します。

不動産賃貸仲介の繁忙期は一般的に秋~翌年春までとされております。大体10月頃から徐々に盛り上がっていき、年末から3月末頃までがピークです。
これらの流れから考えると開業時期は当然繁忙期に合わせた形で準備を進める方が良いと言えます。もっと言うと、繁忙期の前までには宅建免許も取得し、ホームページの作成やその他の営業ツールの準備をしっかりと行った上で繁忙期に突入するのが理想的です。

しかし、毎年弊所に宅建免許のご相談・ご依頼を頂くお客様の多くが繁忙期に間に合わない時期もしくは繁忙期に入ってしまってからお問い合わせを頂きます。
恐らく、開業にあたってスケジュール感が分からないことなどから、既に準備を始めなくてはならない時期に事務所の物件探しをされているのが現状ではないでしょうか。

お客様からは繁忙期に何とか間に合わせたい!ということで急ぎのご依頼を頂くことが毎年年末にかけて多く寄せられます。
弊所ではもちろんお客様のご要望に応えるべく大急ぎで申請を行いますが、行政に受理されてからは行政のさじ加減になりますので、弊所で申請受理~許可までのスケジュールを早めることは出来ません。

※どの事務所にご依頼頂いても行政に書類を受理して頂いてからのスケジュールは早めることは出来ません。如何に申請までのスケジュールロスを無くすかが事務所の腕次第というところです。

開業にあたって会社設立から始める場合は、もっと時間的な余裕が必要となります。さらには受給資格者創業支援助成金の活用を検討されている方はもっともっと時間的余裕が必要になります。

はっきり言いますと、10月に入ってから開業準備を始めようと思っている方は手遅れです。
かと言って翌年まで開業を見送る訳にはいかないでしょうから、以下の内容を熟読し、早急な開業準備に入られることをおすすめします。

ここから会社設立から宅建免許申請、取得、営業開始までの流れを説明致します。
以下十分に内容をご確認頂き、繁忙期に間に合う開業準備を心掛けて下さい。

会社設立にかかる時間

今ではネット上で最短1日でスピード対応!など謳っている行政書士事務所や司法書士事務所・税理士事務所がございますが、それは全ての準備が整い、専門家側が書類を作成するのに要する時間です。

実際にはお客様には印鑑証明書を取得して頂く時間や設立する会社のルールを定めた「定款」のご確認などに数日時間を要します。会社の印鑑も作成する必要があります。

また、書類が出来上がって法務局へ申請してからすぐに会社が出来上がる訳ではありません。会社設立年月日は法務局に申請をした日となりますが、宅建免許申請するには会社の登記簿謄本(履歴事項全部証明書)が必要です。

登記簿謄本は、法務局への申請から書類審査期間として3~7営業日程要します。地域によっては申請した翌日に登記が完了していることもありますし、都心では2週間程かかる場合もあります。

これらのことを勘案しますと会社設立には準備期間から登記簿謄本の取得までに10日~14日程はかかると見ておいた方が良いでしょう。
会社設立をご自身で行う場合はさらに1週間位の時間を見ておいた方が良いかと思います。

専門家に依頼しても1日で全て終わること(登記簿謄本が取得できる状態であること)など100%ありません。

宅建免許申請にかかる時間

次に、宅建免許申請にかかる時間ですが、弊所が会社設立から宅建免許申請まで一括してご依頼頂いた場合は会社設立の準備と並行して申請準備を行いますので、申請までに要する期間は会社設立の準備期間と同じです。会社の登記が完了次第、登記簿謄本を取得し申請致します。

これと同じようにご自身で宅建免許申請を行う予定の方は、会社設立と同時に宅建免許申請の準備を行って下さい。
会社の登記が終わってから準備を始めるようでは遅いです。法務局の審査期間中は何もできない訳ですからうまく時間を有効活用して下さい。

他の事務所に会社設立を依頼されている場合やご自身で会社設立を行い、弊所で宅建免許申請のみ行う場合でも会社の登記が完了してからご準備頂くのではなく、会社設立中もしくはその前段階から打合せされることをおすすめします。

次に、宅建免許の申請を行政に行い受理されてからですが、東京都の場合は申請受理から約25日前後で会社宛に許可のハガキが届きます。埼玉・神奈川の場合、30日以上かかる場合があります。

東京都の場合ですと、都庁は毎週金曜日に申請を締めておりますので、その週の月曜日から金曜日の間に申請すれば許可スケジュールに影響は出ません。金曜日と翌週月曜日では許可スケジュールに大きく影響しますのでご注意下さい。申請が受理された週の金曜から3週間または4週間後の金曜日が許可目安日となります。許可も金曜日となり、許可通知は土曜日か翌週月曜日に会社に届きます。(原則ですので、例外的なスケジュールもございます。)

都庁からハガキが届いた段階で免許番号は分かりますので、名刺の作成やホームページの作成、広告の登録などはこの段階から開始することが可能です。
※営業行為事態は免許証の交付を受けてからとなりますので、あくまでも営業を行うための準備のみ可能です。

都庁からのハガキが届きましたら1000万円の供託を法務局に行う場合は、午前中に供託手続きを行えば当日の午後には都庁から免許証を受領し営業開始可能です。1000万円の供託が一番早く営業開始可能です。

しかし、不動産業を始められる方の9割は保証協会への加入を検討されている方かと思いますので、営業開始までにはもう少し時間がかかります。

全宅(ハトマーク)の場合は、都庁のハガキが届いた日から最初に到来する金曜日に60万円の供託を協会が行い、翌月曜日には免許証の交付が可能です。
従って、宅建免許申請受理日から約30日~40日程で営業開始が可能です。

全日(うさぎマーク)の方はどうかと言いますと、都庁のハガキが届いた日から最初に到来する全日の入会説明会というものに参加して頂き、その翌週金曜日に60万円の供託を協会が行い、翌月曜日に免許証の交付という流れとなります(原則の流れです)。全日の場合、この入会説明会というのが月に2,3回しかありませんので、タイミングが悪いと都庁の許可が早く下りても入会説明会まで1週間以上空いてしまうということが生じます。そうしますと、全日の場合、宅建免許申請受理日から約40日~55日程営業開始まで時間がかかってしまうことがあります。月によってはタイミングよく全宅とほぼ変わらないスケジュールで営業開始可能な場合もありますが、稀です。

各保証協会(全宅と全日)の費用と手続比較

結局、開業までにどれ位の時間がかかるの?

以上から会社の設立、宅建免許申請・免許証の交付・営業開始までには少し余裕を見て約2ヶ月前後かかると思って頂いた方が良いです。
そうしますと、10月から徐々に始まる繁忙期に向けては7月末日~8月中旬位までには開業準備を始めた方が良いと言えます。

少し時間的余裕を見て期間を計上しておりますので、実際弊所に全ての手続きをご依頼頂いた場合はスケジュールを早めることは十分に可能です。

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